일본 부동산 구입 가이드: 외국인이 집을 사는 절차와 실제 비용

일본에서 집을 살 수 있느냐고 물으면 답은 간단합니다. 살 수 있습니다. 비자도, 영주권도, 일본인 배우자도 필요 없습니다. 토지와 건물 모두 소유권으로 가질 수 있고, 보유 기간에 제한도 없습니다. 한국의 상호주의 원칙이나 토지거래허가구역 같은 장치를 떠올리셨다면, 일본에는 그에 해당하는 제도가 없다고 보셔도 됩니다.

막히는 쪽은 오히려 한국입니다. 일본 부동산을 사는 일 자체보다, 그 돈을 한국에서 일본으로 보내는 일이 더 까다롭습니다. 외국환거래법상 해외부동산 취득 신고를 하지 않고 송금하면 나중에 그 집을 팔았을 때 매각 대금을 한국으로 가져오지 못합니다. 이 글은 그 순서대로 씁니다. 일본에서 무엇을 해야 하는지, 그리고 그 전에 한국에서 무엇을 끝내 놓아야 하는지.

한국인도 일본 부동산을 살 수 있나요

살 수 있습니다. 일본 법에는 국적에 따른 부동산 소유 제한이 없고, 외국인은 일본인과 사실상 동일한 권리로 토지와 건물을 취득해 무기한 보유할 수 있습니다. 아시아 여러 나라와 다른 부분입니다.

도쿄나 오사카의 맨션, 교토의 단독주택, 지방의 세컨드하우스까지 선택지는 넓습니다. 다만 하나는 분명히 해두는 편이 좋습니다. 일본에서 집을 산다고 해서 체류 자격이 생기지는 않습니다. 부동산 취득과 비자는 완전히 별개의 절차이고, 투자이민 제도도 없습니다. 집을 사고 나서도 관광 비자로는 90일까지만 머물 수 있습니다.

2025년 일본 부동산 시장 상황

일본 주택 시장은 2025년에도 강세를 유지하고 있습니다. 2024년 도쿄 맨션 가격이 전년 대비 약 13% 올랐고, 주택 가치는 전국적으로 상승세입니다. 도쿄 23구의 신축 아파트 가격은 2024년 두 자릿수 상승률을 기록했으며, 특히 도심부와 고가 타워형 물건에서 상승 폭이 컸습니다. 공급은 빠듯합니다. 2024년 말 수도권 신축 맨션 공급은 약 15% 줄었는데도 가격은 계속 올랐습니다.

수요를 밀어 올린 요인은 이렇습니다.

• 일본 경제의 회복
• 인바운드 관광 급증 (2024년 방일객 3,500만 명 초과 전망)
• 역사적 엔저, 즉 외국인 매수자 입장에서 상대적으로 싸진 일본

비용 쪽에서는 반대 방향의 움직임이 있었습니다. 일본은행이 2024년 중반 마이너스 금리를 끝내고 정책금리를 약 0.25%로 올리면서 주택담보대출 금리가 따라 올랐습니다. 2025년 봄 기준 35년 고정금리가 약 1.9% 수준입니다. 그래도 국제 기준으로는 여전히 낮습니다.

가격 추이 (2024~2025년)

신축과 재판매 모두 전국적으로 상승했지만 2024년 말로 갈수록 속도는 둔화됐습니다. 노무라종합연구소 자료 기준으로 2024년 도쿄 23구 맨션 가격은 전년 대비 +13%였습니다. 수도권 재판매 맨션 가격은 2024년 하반기 약 +4%였고, 신축 가격은 제곱미터당 기준으로 지역에 따라 하반기에 7~12% 올랐습니다.

포인트: 대출 금리가 올랐는데도 수요가 버티면서 가격이 유지되고 있습니다.

서울과 비교하면

한국 독자에게 도쿄 가격이 어떤 감각인지가 중요할 텐데, 참고용으로만 보시기 바랍니다. KB부동산 데이터허브 기준 2026년 4월 서울 아파트 3분위(상위 40~60%) 평균 매매가는 약 12.2억 원, 5분위는 2026년 2월 기준 약 34.7억 원입니다. 도쿄는 같은 도심이라도 면적당 단가와 관리비 구조가 다르고, 일본은 건물 가치가 해마다 감가되는 시장이라 서울식 "몇 억짜리 아파트" 감각을 그대로 옮기면 어긋납니다. 도쿄의 실제 가격대는 일본 집값은 얼마인가에서 물건 유형별로 확인하시는 편이 정확합니다.

함께 읽기: 일본 집값은 얼마인가

송금하기 전에: 한국에서 끝내야 할 신고

여기가 한국인 매수자에게 가장 중요한 부분이고, 영어권 가이드에는 아예 나오지 않는 내용입니다.

거주자가 해외 부동산을 취득하려면 외국환거래법에 따라 외국환은행에 해외부동산 취득 신고를 해야 합니다. 취득 자금에 국내 대출이나 전세보증금 같은 국내 자금이 조금이라도 섞여 있으면 한국은행 신고 대상이 됩니다. 필요 서류는 매매계약서 또는 분양계약서, 그리고 감정평가서나 분양가를 확인할 수 있는 서류가 기본입니다.

신고를 건너뛰면 어떻게 되는지가 핵심입니다. 취득 신고를 하고 신고필증을 받아두지 않으면, 나중에 그 집을 팔아도 매각 대금을 한국으로 송금할 수 없습니다. 매각 시점에는 취득 때 받은 부동산취득신고필증과 세무서에서 발급하는 부동산매각자금확인서를 은행에 함께 제시해야 송금이 됩니다. 사는 순간이 아니라 파는 순간에 문제가 터진다는 뜻이고, 그때는 되돌릴 방법이 마땅치 않습니다.

보유 중에도 의무가 하나 더 있습니다. 취득가액이 2억 원 이상인 해외 부동산은 해외부동산등의 취득·보유·투자운용(임대) 및 처분 명세서를 관할 세무서에 제출해야 합니다. 과세기간 종료일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내, 실무적으로는 대부분 이듬해 6월 30일까지입니다. 취득가액이 2억 원 미만이었더라도 처분가액이 2억 원을 넘으면 처분 명세는 제출해야 합니다.

정리하면 순서는 이렇습니다. 물건을 정하고 → 계약서를 받고 → 외국환은행에 취득 신고를 하고 → 신고필증을 받고 → 송금합니다. 잔금일 직전에 송금을 준비하면 일정이 어긋납니다. 은행 해외송금 한도, 자금 출처 확인, 소요 일수를 미리 계산해 두시기 바랍니다.

포인트: 일본 쪽 법적 장벽은 낮습니다. 실제 사고는 한국 쪽 신고를 빠뜨렸을 때 납니다.

체류 자격별로 달라지는 일본 쪽 절차

일본 법상 외국인은 특별 허가 없이 부동산을 살 수 있습니다. 다만 필요한 서류는 어디에 살고 있느냐에 따라 달라집니다.

일본 거주자 (체류 자격 무관)

장기 비자로 일본에 살고 있다면 일본인 매수자와 같은 서류를 냅니다.

• 주민표 (住民票)
• 재류카드 (在留カード)
• 인감증명서 (印鑑証明書) 또는 공증받은 서명
• 소득 및 재직 증명

계약과 등기는 일본식으로, 이름은 한자 또는 가타카나로 처리됩니다.

영주자

영주권(永住者)이 있으면 일본인과 사실상 동일한 절차입니다. 재류카드, 주민표, 소득 증명이면 되고 인감 등록도 가능합니다. 은행과 관공서는 대부분의 목적에서 영주자를 일본인과 같게 취급합니다.

영주권 없는 장기 체류자

유효한 중장기 비자가 있으면 구입 절차 자체는 다른 거주자와 크게 다르지 않습니다. 재류카드가 있고 주민표를 받은 뒤에는 인감 등록도 됩니다. 다만 대출에서 조건이 붙습니다. 이 부분은 아래에서 따로 다룹니다. 구입 자체에 별도 허가는 필요 없지만, 체류 자격이 잔금까지의 기간을 덮는지 확인해 두시기 바랍니다. 보통 3~6개월이 걸립니다.

비거주자 (한국에서 바로 사는 경우)

여기서 절차가 복잡해집니다. 일본 법은 부동산 거래와 소유권 이전 등기를 일본에서 집행하도록 하고 있어서, 비거주자는 일본 내 대리인을 선임해 위임장으로 계약과 잔금을 처리해야 합니다.

여기에 더해 **납세관리인(納税管理人)**을 지정해야 하고, 외국환 관련 신고(외위법) 의무도 있습니다. 2024년 4월부터는 외국인 매수자의 이름을 한자·가나와 로마자 양쪽으로 등기하도록 바뀌었고, 일본 내 주소가 없으면 그 사실을 기재하고 일본 내 연락처를 제공해야 합니다. 위임장 공증과 영사 인증 같은 단계가 추가로 붙습니다.

구입 절차 6단계

1단계: 준비와 조사

• 예산 확정: 매매가만이 아니라 등기 비용, 중개수수료, 세금까지 합산합니다
• 자금 계획: 대출을 받을지, 현금으로 갈지 먼저 정합니다
• 지역 선정: 도쿄 도심인지, 교외인지, 지방인지
• 시세 파악: 관심 지역의 현재 가격대와 흐름을 확인합니다
• 매물 탐색: 가격대에서 실제로 무엇이 나오는지 봅니다

2단계: 물건 찾기

• 중개회사 선정: 외국인 매수를 실제로 다뤄본 곳으로
• 온라인 매물 검색
• 현장 방문: 직접 보고 확인합니다
• 물건 유형 판단: 리모델링이 필요한 구축과 신축의 장단점을 비교합니다
• 사전 조사: 물건의 이력, 상태, 잠재적 문제를 확인합니다

3단계: 매수 신청

• 매수 신청서 제출: 중개회사가 작성을 돕습니다
• 조건 협의: 일본에서는 가격 협상이 한국만큼 일반적이지 않지만, 조건은 논의 여지가 있습니다
• 신청금 지급: 보통 10만 엔에서 50만 엔 사이이며, 계약서 준비 기간 동안 물건을 잡아둡니다

4단계: 계약 체결 (契約)

• 계약서 검토: 일본어가 편하지 않다면 번역본을 반드시 요구하십시오
• 중요사항 설명: 택지건물거래사가 계약 조건을 설명하는 자리가 법적으로 마련됩니다
• 계약금 지급: 통상 매매가의 10% 수준
• 서명 날인

5단계: 자금과 대출

• 대출 확정: 외국인 대출은 서류가 많습니다
• 은행 선택: 아래 대출 섹션 참고
• 자기자금: 최소 20%, 비거주자라면 그 이상을 예상하십시오

6단계: 결제와 등기

• 결제일: 은행이나 사무소에서 잔금을 치르고 소유권이 이전됩니다
• 등기: 사법서사(司法書士)가 소유권 이전 등기를 처리합니다
• 등록면허세 납부: 물건 가액의 약 2%
• 열쇠 인도

비거주자는 온라인 계약이나 대리인 선임 같은 단계가 추가됩니다.

외국인 대출: 조건이 갈리는 지점

대출 가능 여부는 체류 자격에 거의 전적으로 달려 있습니다.

영주자

영주권이 있으면 일본인과 비슷한 조건으로 대출이 나옵니다. MUFG, SMBC 같은 대형 은행도 영주자를 일본인과 같은 절차로 심사합니다. 소득에 따라 80~100% 융자가 가능하고 금리도 동일하게 적용됩니다.

영주권 없는 장기 체류자

일반 취업 비자나 가족 비자만 있으면 어려워지지만 불가능하지는 않습니다. 많은 일본 은행이 형식상 일본 국적 또는 영주권을 대출 조건으로 걸어둡니다. 실무에서는 조건부로 승인이 나는 경우가 있습니다.

MUFG나 SMBC의 예를 들면 이런 조건들입니다.

• 통역 없이 일본어를 이해할 수 있을 것
• 일본 거주 5년 이상
• 대출액이 물건 가격의 80% 이하
• 일본인 배우자 또는 부모가 연대보증인이 될 수 있을 것
• 세금과 보험료를 체납하지 않았을 것

영주권이 없다면 일본 국적자나 영주자를 공동 명의인 또는 보증인으로 세우는 것이 현실적인 경로입니다.

외국인 대상 상품

외국인 대출을 명시적으로 취급하는 곳도 있습니다. 스루가은행은 영주권이 없는 사람(신청 예정자 포함)도 일본어를 이해하고 소득 요건, 예를 들어 연 400만 엔 이상을 충족하면 빌릴 수 있는 상품을 운영합니다. 일본인 보증인을 요구하지 않는 편입니다.

이온은행과 도쿄스타은행도 영주권 없는 외국인 대상 프로그램이 있습니다. 재직 6개월 이상 같은 안정된 근무 이력을 보고, 자기자금을 20% 이상 요구하는 경우가 많습니다. 5년 거주 요건은 없는 대신 일본어 능력과 자기자금을 봅니다.

한국계 은행이라는 선택지

한국인 매수자에게 실질적으로 의미 있는 선택지가 하나 더 있습니다. SBJ은행은 신한은행의 일본 현지법인으로, 도쿄 미나토구 시바에 본점을 두고 일본에서 은행업 면허를 보유한 외국계 은행입니다. 주택론 상품을 운영하고 있어 한국어 상담이 가능하다는 점이 실무상 차이를 만듭니다. 다만 한국계라고 해서 심사 기준이 느슨한 것은 아니고, 일본 내 소득과 체류 이력을 동일하게 봅니다.

계좌 개설 자체에도 조건이 있습니다. 외국 국적자는 재류카드를 제시하더라도 일본 입국 후 6개월이 지나야 은행 계좌를 열 수 있는 것이 원칙입니다. 대출을 계획하고 있다면 이 6개월을 일정에 미리 넣어두십시오.

실무 팁

• 외국인은 자기자금 비중이 높습니다. 영주권이 없으면 20~30%를 요구받는 경우가 많고, 일본인은 90~100% 융자를 받기도 합니다
• 보증료와 단체신용생명보험은 기본입니다
• 일본 은행 계좌가 필요합니다. 상환 계좌를 요구하는 곳이 대부분입니다
• 대출이 어렵다면 현금 매수가 절차를 크게 줄여줍니다

금리 환경

2024년 일본은행의 금리 인상 이후 주택담보대출 금리는 0%에 가깝던 수준에서 2025년 초 기준 변동금리 약 0.7%, 35년 고정 약 1.9%까지 올랐습니다. 국제 기준으로는 여전히 낮지만 2024년 이전의 0.2~0.3%와는 다른 국면입니다.

포인트: 영주자는 대출 제약이 거의 없습니다. 영주권이 없다면 보증인, 높은 자기자금, 전문 취급 은행 중 하나가 필요합니다.

현금이냐 대출이냐

현금 매수

자금이 있다면 현금이 단순합니다. 대출 심사, 보증료, 이자, 환리스크가 모두 빠집니다. 영주권이 없는 매수자에게는 특히 그렇습니다. 대출 신청과 감정평가가 없으니 잔금까지의 기간도 짧아집니다. 대신 목돈이 한 번에 나가고 레버리지를 포기하게 됩니다.

대출 매수

대출은 구매력을 키우고 현금을 남겨둡니다. 영주권과 안정적인 소득이 있다면 지금의 일본 금리 수준에서 합리적인 선택입니다. 초기 비용으로 대출액의 1~2%(보증회사 수수료, 취급 수수료 등)를 잡아두어야 하고, 이자는 계속 나갑니다.

환리스크는 한국인 매수자에게 특히 현실적인 문제입니다. 소득이 원화인데 엔화로 빌리면, 엔이 쌀 때는 유리하지만 엔이 강해지면 원화 기준 상환 부담이 커집니다. 2026년 9월 초 기준 100엔은 약 862원으로 2년 만의 최저 수준을 시험하고 있습니다. 지금 유리해 보이는 조건이 상환 기간 내내 유지된다고 가정하지 마십시오.

영주권 유무에 따른 차이

영주자는 일본인과 비슷한 자기자금 비율(10~20%)로 대출이 가능합니다. 영주권이 없으면 20~30% 또는 일본인 보증인이 필요한 경우가 많습니다.

일본의 주택 유형

• 맨션(マンション): 한국의 아파트에 가장 가까운 형태입니다. 철근콘크리트 중고층 공동주택으로 관리비와 수선적립금이 매달 나갑니다
• 단독주택(一戸建て): 토지를 함께 소유합니다. 교외와 지방에 많습니다
• 토지: 토지만 사서 직접 짓는 방식
• 아키야(空き家): 빈집. 지방에 특히 많고 매우 저렴하지만 대부분 대대적인 수리가 필요합니다
• 투자용 물건: 임대 수익이나 시세 차익을 목적으로 한 물건

일본 주택의 구조와 용어는 한국과 꽤 다릅니다. 목조 비중, 단열 사양, 방 표기 방식까지 전부 다르므로 일본 주택 유형 가이드를 먼저 읽고 물건을 보시는 편이 시간을 아낍니다.

함께 읽기: 일본 주택 유형 가이드

지역별 차이

• 도쿄: 가격이 높고 임대 수요가 강합니다. 투자에는 유리하지만 진입 부담이 큽니다
• 오사카 등 대도시: 도쿄보다 저렴하면서 도시 인프라는 유지됩니다
• 교토: 전통 건축물이 많고 경관 보전을 위한 건축 규제가 엄격합니다
• 지방: 훨씬 저렴하지만 생활 인프라와 임대 수요가 약합니다

도쿄 안에서도 구별 격차가 큽니다. 가격대별 지역 지도는 도쿄에서 가장 비싼 지역 3곳에서 확인하실 수 있습니다.

함께 읽기: 도쿄에서 가장 비싼 지역 3곳

제비용: 실제로 얼마가 더 드는가

일본에서는 매매가 외에 드는 돈을 **제비용(諸費用)**이라고 부릅니다. 외국인이든 일본인이든 동일하게, 대체로 매매가의 5~10% 수준입니다.

항목	부담 주체	요율 / 금액	비고
중개수수료	매수인 (매도인이 개인인 경우)	매매가의 3% + 6만 엔 (+ 소비세 10%)	법정 상한. 계약 시 50%, 잔금 시 50% 두 번에 나눠 지급
인지세	매수인	약 5,000엔~6만 엔	계약서에 붙이는 정액 세금. 5,000만 엔 계약은 3만 엔
등록면허세 (移転登記)	매수인 (사법서사 경유)	토지 이전 2.0% / 건물 이전 2.0% (중고) 또는 0.4% (신축) / 저당권 설정 0.4%	신축 건물 이전 0.4% 등 경감 세율이 적용되는 경우가 많음
사법서사 보수	매수인	약 10만~20만 엔	등기 서류 작성 및 신청
대출 관련 비용	매수인	약 10만~30만 엔 이상	보증회사 수수료(대출액의 1~2%가 일반적), 취급 수수료, 송금 수수료
부동산취득세 (取得税)	매수인 (취득 후)	평가액의 약 3~4%	도도부현이 부과하는 일회성 세금. 취득 후 반년쯤 뒤에 고지서가 옵니다
고정자산세 (固定資産税)	소유자 (매년)	평가액의 약 1.4%	평가액은 대체로 시가의 60% 수준
도시계획세 (都市計画税)	소유자 (매년)	평가액의 약 0.3%	도시계획구역에 해당하는 경우. 고정자산세와 함께 납부
관리비·수선적립금	소유자 (매월)	물건에 따라 크게 다름	맨션의 경우. 도쿄 중형 물건 기준 월 1만 5,000엔~3만 엔 예시

3,000만 엔(2026년 9월 초 환율 100엔 = 약 862원 기준 약 2억 5,900만 원) 중고 주택을 예로 들면 대략 이렇습니다.

• 중개수수료 90만 엔 (3%)
• 인지세 3만 엔
• 등록면허세 60만 엔
• 사법서사 보수 10만 엔
• 대출 관련 비용 10만 엔
• 부동산취득세 90만 엔

합계 약 263만 엔, 매매가의 약 8.8%입니다.

취득 후에 매년 나가는 세금은 일본 부동산 세금 가이드에 항목별로 정리해 두었습니다. 매수 검토 단계에서 한 번 읽어두시면 예산이 훨씬 정확해집니다.

함께 읽기: 일본 부동산 세금 가이드

포인트: 외국인이라고 세금이 더 붙지는 않습니다. 다만 매매가 외에 5~10%를 반드시 따로 잡아두십시오. 가장 큰 항목은 중개수수료와 등록면허세입니다.

한국인 매수자가 특히 챙겨야 할 것

언어

계약서와 중요사항 설명서는 일본어로 작성됩니다. 번역본을 요구하는 것은 당연한 권리이고, 요구하지 않으면 대부분 나오지 않습니다.

체류 자격

집을 산다고 비자가 나오지는 않습니다. 다만 비자 종류가 대출 가능 여부를 거의 결정합니다.

세금은 양쪽에서 봅니다

일본 세금은 일본인과 동일하게 냅니다. 여기에 한국 국세청에 해외부동산 명세서를 내야 하고, 임대 수익이 있다면 한국에서 종합소득 신고 대상이 됩니다. 한일 조세조약과 외국납부세액공제가 적용되지만 계산은 단순하지 않습니다. 양국 세제를 함께 볼 수 있는 세무 전문가와 상의하시기 바랍니다.

거래 문화

일본은 가격 협상 여지가 한국보다 좁고, 대신 절차가 문서 중심으로 촘촘합니다. 중요사항 설명이 법정 절차로 존재하는 것이 대표적입니다. 빠르게 밀어붙이는 방식은 잘 통하지 않습니다.

자주 묻는 질문

일본에서 집을 사면 비자가 나오나요?
나오지 않습니다. 일본에는 부동산 투자이민 제도가 없습니다. 취업, 경영·관리, 유학 등 별도의 체류 자격을 받아야 합니다.

한국에 살면서 일본 집을 살 수 있나요?
가능합니다. 다만 일본 내 대리인 선임(위임장 공증 포함), 납세관리인 지정, 등기 시 로마자 병기 같은 절차가 추가됩니다. 그리고 송금 전에 반드시 외국환은행에 해외부동산 취득 신고를 하십시오.

해외부동산 취득 신고를 안 하면 어떻게 되나요?
가장 큰 문제는 매각할 때 드러납니다. 취득신고필증이 없으면 매각 대금을 한국으로 송금할 수 없습니다. 송금 시점에는 신고필증과 세무서 발급 부동산매각자금확인서를 함께 제시해야 합니다.

한국에서 대출받아 일본 집을 살 수 있나요?
국내 자금이 취득 자금에 섞이면 외국환은행이 아니라 한국은행 신고 대상이 됩니다. 절차가 달라지므로 자금 계획 단계에서 은행에 먼저 확인하십시오.

영주권 없이 일본에서 주택담보대출을 받을 수 있나요?
받을 수 있지만 조건이 붙습니다. 일본어 이해, 일정 기간 이상 거주, 자기자금 20~30%, 또는 일본인·영주자 보증인 중 몇 가지를 요구받습니다. 스루가은행, 이온은행, 도쿄스타은행처럼 외국인 상품을 따로 운영하는 곳도 있습니다.

SBJ은행에서 한국어로 대출 상담이 되나요?
SBJ은행은 신한은행의 일본 현지법인이고 주택론 상품을 취급합니다. 다만 심사 기준은 일본 은행 기준이며, 외국 국적자의 계좌 개설은 원칙적으로 입국 6개월 이후에 가능합니다.

매수 후 매년 얼마가 나가나요?
고정자산세가 평가액의 약 1.4%, 도시계획구역이면 도시계획세 0.3%가 추가됩니다. 맨션이라면 관리비와 수선적립금이 매달 별도로 나갑니다. 평가액은 대체로 시가의 60% 수준입니다.

아키야(빈집)를 사는 건 어떤가요?
가격은 확실히 쌉니다. 다만 대부분 대규모 수리가 필요하고, 임대 수요와 재매각 가능성이 낮은 지역에 몰려 있습니다. 수리비를 매매가에 더해서 계산하지 않으면 판단이 어긋납니다.

정리

일본은 외국인 매수자에게 열려 있는 시장입니다. 국적 제한이 없고, 세금도 일본인과 동일하고, 소유권은 무기한입니다. 준비가 필요한 쪽은 일본 법이 아니라 두 가지입니다. 하나는 한국의 외국환 신고 절차, 다른 하나는 체류 자격에 따라 크게 갈리는 대출 조건입니다. 이 둘을 먼저 정리하고 물건을 보러 가면 순서가 꼬이지 않습니다.

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일본 정부 기관과 지자체가 제공하는 관련 자료는 대부분 일본어로만 공개되어 있습니다.