東京23區人口密度排名：哪一區最擠、密度怎麼影響房價與租金報酬

從台北來的朋友，對「東京很擠」大概沒什麼感覺。台北市大安區每平方公里住了24,722人，是全市最密的一區（2026年6月底，臺北市政府都市發展局）。香港的觀塘區更誇張，每平方公里將近6萬人（2024年，政府統計處）。東京23區的平均值是每平方公里約15,700人，看起來還好。

但東京的重點不在平均，而在「整片都是這個密度」。台北市平均每平方公里8,926人，香港全境平均約7,000人，兩地都靠山區和郊野公園把平均拉低。東京23區沒有這種緩衝：628平方公里塞進將近1,000萬人，而且區與區之間落差很大，最擠的豐島區和最鬆的千代田區差了五倍以上。這個落差直接變成地價、房價和租金報酬率的落差。這篇文章就是把這條關係講清楚，用你熟悉的城市當參照。

先講結論

• 平均密度： 東京23區平均每平方公里約15,700人。都心幾個區超過20,000人，少數區不到6,000人。
• 最擠與最鬆： 池袋所在的豐島區最擠，約23,700人/平方公里，中野區、台東區緊追在後。皇居和中央政府機關集中的千代田區最鬆，不到6,000人。
• 對房價的影響： 密度高的核心區，房價普遍高得多。23區新成屋均價約1億到1.15億日圓，2024年為1.163億日圓（約新台幣2,319萬元，或港幣573萬元，按2026年9月3日匯率），幾乎是東京郊區均價的兩倍。但密度不是唯一變數：千代田區密度最低，房價卻是最貴的一檔。
• 租金與報酬率： 核心區租金最高，港區平均月租216,500日圓，足立區92,800日圓。核心區因為買進價太高，毛報酬率只有3%到4%；外圍區可以做到5%到6%。
• 怎麼挑區： 便利和空間二選一。核心區交通和機能無可取代，但房子小、成本高。外圍區房子大、綠地多、花費少，代價是通勤長。

2025年東京23區人口密度排名

東京都約70%的人口住在23個特別區（區部）。這23區加起來約628平方公里，是台北市的2.3倍，人口卻是台北市的4倍。

下表按2024到2025年官方數據，把23區依密度由高到低排列。

排名	區	人口（人）	密度（人/平方公里）
1	豐島區	308,461	23,710
2	中野區	350,571	22,487
3	台東區	222,980	22,055
4	文京區	247,491	21,921
5	荒川區	222,020	21,852
6	墨田區	283,098	20,559
7	新宿區	356,515	19,567
8	目黑區	286,921	19,558
9	品川區	426,101	18,648
10	板橋區	590,597	18,330
11	中央區	183,260	17,949
12	北區	362,305	17,579
13	杉並區	593,101	17,413
14	世田谷區	944,122	16,264
15	澀谷區	244,935	16,210
16	練馬區	757,101	15,747
17	江戶川區	693,851	13,905
18	港區	268,085	13,167
19	葛飾區	458,005	13,161
20	足立區	699,894	13,144
21	江東區	538,244	12,520
22	大田區	750,671	12,135
23	千代田區	68,663	5,889

頭重腳輕的結構。 都心偏西北的幾個區，密度在全日本都是頂尖。池袋所在的豐島區約23,700人/平方公里，是日本最擠的基層行政區。中野、台東（上野、淺草）、文京、荒川也都超過20,000人。這幾個區面積中等，中高層公寓密集，密度和台北大安區、大同區同一個量級。

也有意外鬆的區。 另一端的千代田區位在東京正中央，每平方公里卻不到6,000人。原因是全區約15%是皇居用地，其餘大多是政府機關和商業區，常住人口本來就少。台北的中正區或香港的中西區，白天人潮洶湧、晚上真正住在那裡的人不多，是同一個道理。大田區（23區面積最大，包含羽田機場和大片工廠物流用地）和江東區（臨海，有大型公園和工業用地）人口不少，但因為面積大，密度只有12,000到13,000人。

從核心向外遞減的密度梯度

看東京地圖，密度從中心往外一層層遞減。皇居和新宿以北、以西的區，有大量池袋、上野這類舊市區的中層街廓，居住密度極高。外圍區則鬆得多。西邊的世田谷區是23區人口最多的區（94萬人），但低層住宅鋪得很開，密度只有16,000人上下。東邊的江戶川區和足立區也在13,000人這一檔。

差異從哪裡來？核心區都市化早，當年的連棟老屋早已換成公寓大樓；外圍區是後來開發的郊區，又夾著機場、河川、綠帶，把平均拉低了。結果就是搭幾站電車，風景能從高樓峽谷切換到透天厝的小巷。

高樓聚落與低層街區並存

就算在同一個區，密度也不均勻，高層開發集中在少數節點。澀谷區（16,000人）既有澀谷站周邊的高層住宅聚落，也有代代木、廣尾這類安靜的低層住宅區。世田谷區則靠嚴格的限高，保住了以兩三層住宅為主的中密度街景。

把新宿和世田谷放在一起看，反差最明顯。西新宿在車站周邊堆滿摩天大樓和複合大樓，一平方公里裡幾萬人住在高層住宅。世田谷的用賀、砧這類安靜街區，同樣面積只有幾千人，住在有院子的低層住宅。一邊是霓虹天際線下的垂直生活，一邊是望不到盡頭的住宅街。兩種生活在同一座城市並存，這就是東京。

密度怎麼推動住宅供給與價格

東京的都市計畫一直在為核心區的人口成長騰出空間，這直接塑造了住宅供給和價格。三個關鍵變數：容積率、都更再開發、需求壓力。

• 高容積率催生塔樓。 核心商業區允許600%到1,300%甚至更高的容積率，比台北市商業區的最高上限還寬鬆。虎之門·麻布台再開發案裡那棟64層、330公尺高的日本第一高樓，就是靠特別地區指定拿到約1,700%的容積率。寬鬆的容積率讓最擠的區源源不絕新增高層住宅，多數是豪宅。相對地，外圍住宅區的容積率通常限制在150%到300%，樓高和密度都溫和得多。格局也不同：單身人口多的核心區，50平方公尺（約15坪）以下的套房和1LDK很常見；郊區家庭型區域則以70平方公尺（約21坪）以上的3LDK為主。墨田區新成屋平均只有約45平方公尺，世田谷或目黑則超過75平方公尺。核心區小坪數多，每坪單價就被推得很高。

• 地價為王。 最擠的核心區，地價也最貴。2025年公示地價在23區全部上漲，漲幅最大的是正在再開發的核心高級住宅區，港區、澀谷區、千代田區尤其明顯。建商花大錢買下密集街區裡的小基地，再鎖定高資產買家回收成本。根據不動產經濟研究所，2024年23區新成屋均價達到1.163億日圓，年增約5%。23區之外的郊區城市，新成屋均價約5,300萬到6,000萬日圓，大約是一半。密度高代表地價高，地價高代表房價高，這條關係在東京比在台灣更直接，因為日本對外國人買房沒有限制。

• 租金與報酬率。 人口密度也左右租賃市場。新宿、澀谷這類就業人口和學生密集的地方，租賃需求極強，租金水漲船高。東京平均租金最高的是港區（約216,000日圓/月，約新台幣43,000元），其後是千代田、澀谷、中央。而江戶川、足立這類外圍住宅區，同類房子只要90,000到100,000日圓。有意思的是，密度和租金並不完全對應：港區和千代田區常住密度偏低，租金卻是最高的，因為核心商務區位和豪宅供給壓過了密度。對投資人來說，這個關係最後體現在租金報酬率上。核心區買進價太高，毛報酬率只有3%到4%；北區、板橋區、墨田區這類密度高但沒那麼貴的地方，5%到6%是做得到的。簡單說，核心區用報酬率換保值和穩定，外圍區給你的是現金流。

想知道各區的實際買進價，可以看日本房子一戶多少錢，裡面按區域整理了成交價。

和台北、香港放在一起看

台灣和香港的讀者最常問的是：「東京到底比我住的地方擠多少？」答案是：看你拿什麼比。

項目	台北市	香港	東京23區
全市平均密度	8,926人/平方公里（2026年6月）	約7,000人/平方公里（2024）	約15,700人/平方公里
最密的區	大安區24,722人	觀塘區近60,000人	豐島區23,710人
其他高密度區	大同區、松山區超過20,000人	無對應	中野、台東、文京、荒川超過20,000人
最鬆的區	士林、北投不到5,000人	離島區（未列數字）	千代田區5,889人

台北數據來自臺北市政府都市發展局的全市發展概況，香港數據來自政府統計處的18區比拼專文。東京方面的原始數據由東京都和各區發布，只有日文版。

結論是：東京最擠的區，和台北大安區是同一個量級，但比香港觀塘那種六萬人的密度鬆很多。真正的差別在於，東京23區整體都維持在台北市平均的將近兩倍，沒有「山區把平均拉低」這回事。香港讀者要注意的是相反的方向：東京的「擠」是靠中低層建築緊密排列，不是靠四五十層的屏風樓，所以同樣的密度，街景會比香港的新市鎮開闊得多。

還有一點和台北的直覺相反。台北通常是蛋黃區又貴又密，東京卻有千代田、港區這種低密度但最貴的區，也有豐島、文京這種高密度也不便宜的區。密度和價格的關係沒有台北那麼線性。

各區的密度樣貌與房產特徵

密度以不同方式塑造每個區的住宅市場。挑幾個有代表性的看。

超高密核心：新宿、澀谷、千代田

這三個區是高密度、高價格都會居住的典型。新宿區（約19,500人/平方公里）是24小時不打烊的樞紐，幾萬人住在辦公大樓和商場上方的高層住宅。這裡新成屋均價遠超過每平方公尺200萬日圓（換算每坪超過660萬日圓），一戶緊湊的1LDK月租輕鬆破200,000日圓。澀谷區（16,000人）把惠比壽、代官山的高級高層和澀谷、原宿一帶相對便宜的公寓混在一起，整體偏貴，年輕單身租客多。千代田區是異數：常住密度極低，居住成本極高，2LDK月租中位數約310,000日圓。

千代田區為數不多的住宅區（番町、九段下）是超高端地段，地價全東京最高。在這些核心區，住塔樓是常態。你花的錢買不到坪數（格局往往很小），買到的是走路到主要車站、辦公大樓和夜生活的便利。從投資角度看，這些區保值能力強，富裕的本地人和外派高階主管需求穩定，但租金報酬率偏低。

東京最貴的地段到底在哪裡，我們在東京最貴的三個區域裡單獨寫過。

均衡型近郊：世田谷、杉並（東京西部）

世田谷區（人口約94萬）是23區人口最多的區，也是「中密度近郊」的範本。密度約16,200人，和東京平均差不多，攤在很大的面積上。這裡以適合家庭的街區、公園和大坪數著稱，多是低層公寓和透天，而不是高樓。熱門地段地價每平方公尺120萬到150萬日圓，不便宜，但比市中心低不少。新宿一戶1LDK的錢，在世田谷可以買到3LDK。杉並區（17,400人）是另一個西部均衡型區，荻窪、高圓寺這類熱鬧的住商節點，周圍是安靜的住宅區。格局更大（兩三房很常見），每坪租金更低。

這兩個區吸引的是看重空間、願意花30到60分鐘通勤到市中心的家庭和中產買家，有點像台北人選擇住到新北的板橋、中和。房產特徵是穩定：空置率低（住戶傾向長期定居），新開發多是小規模的，例如把一棟透天拆掉換成三層公寓。對投資人來說，世田谷和杉並能提供4%左右的報酬率和紮實的租客需求，很多日本本地租客就是衝著生活品質來的。

濱水走廊：江東、大田（灣區與填海區）

東京東部和南部的濱水區，展示了再開發怎麼「製造」新的密度。江東區（約12,500人/平方公里）過去滿是工廠和倉庫，過去20年在豐洲、有明等地蓋起大型住宅案，灣岸線上排著幾十棟高層住宅。江東區人口激增（預計到2040年再增加4萬人），但因為區域面積大、運河和公園多，整體密度仍然溫和。這裡的房產是混合型：全新的塔樓住宅（機能齊全，適合家庭），以東京標準看相對便宜，豐洲的新3LDK大約8,000萬到1億日圓，和核心區比算「划算」。你可以把它想成台北的南港經貿園區或香港的啟德，都是靠新建高層在原本的產業用地上做出來的住宅區。大田區靠近羽田機場，也在原工業用地上新增了住宅。天王洲Isle、大森這類大型基地蓋起了中高層社區，受惠於改善後的交通。但大田區也保留著低密度的老街區和機場本身，所以整體密度仍然偏低。投資人看中的是這些區的成長空間：隨著東京單軌延伸和新地鐵路線改善可及性，再開發基地的地價有上行空間。但也要留意供給過剩風險，晴海Flag首期就是例子，塔樓一次推得太多，市場需要時間消化。

2010到2025年的密度變化與市場影響

東京的密度一直在動。過去15年，有幾股趨勢改變了人們住在哪裡，以及市場怎麼回應。

• 回歸都心（2010年代）。 經歷幾十年郊區化之後，2010年代出現了「回到市中心」的潮流。六本木Hills（2003年）、Midtown（2007年）這類大型再開發，加上核心區成千上萬戶新公寓，讓原本人口下降的區域重新成長。中央區光是2024年一年就新增超過10,000人，是東京各行政單位裡增幅最大的，靠的是月島和晴海的新高層住宅。這一輪逆轉讓核心區密度創新高，2010年代後期的房市榮景期間，市中心地價飆漲。買家願意為高密度的便利付出高價。

• 軌道站周邊的填充式開發。 東京大力推動以大眾運輸為導向的開發（TOD），把複合案集中到車站周邊。2010到2020年，品川、新宿、江東等區的舊車輛基地、小型工廠基地和空地上蓋起大量中層公寓。這些填充案一點一點抬高街區密度（常常是把單層建築換成十層），也抬高房產價值：在東京，靠近車站就是硬通貨。台北在捷運站周邊做的TOD和聯合開發是同一個思路，只是東京做了幾十年。市場效應是高需求密集區有穩定的新成屋供給，某種程度上緩和了漲幅，但核心區的需求至今仍跑贏供給。

• 疫情與近年變化。 2020到2021年的疫情短暫放緩了東京的密度成長，一些居民為了更大的空間搬離。2021年，23區出現26年來首次人口淨流出（約-7,900人）。但這只是暫時的。2022年東京重新獲得**+38,000人的淨流入，2023年更激增到+68,000人**，是十多年來最高。年輕人尤其明顯：2022年有超過10萬名15到29歲的人遷入東京，創歷史新高。核心區在2020年略升的租賃空置率，又回落到疫情前的低點。東京的長期人口預測也被上修：官方現在預估到2050年東京仍能維持接近現在的人口，逆全國下降的大勢。如果這個判斷成立，密集區的住宅壓力會一直存在。

• 高齡化與需求分化。 值得注意的是誰在推高密度。東京在高齡化，但密集的市中心吸引的是年輕單身和雙薪家庭，郊區邊緣住的長者更多。市中心的高密度住宅，行銷對象常常是從郊區大宅換小房的富裕退休族、投資人，以及年輕專業人士。同時，外圍區一些老街區隨著居民老去逐漸空置，低密度區域可能出現閒置房產。市場影響是兩極化：核心區位需求旺盛、價格上漲，一些外圍街區則可能停滯，需要再開發（例如把老房子改成公寓或長照設施）來維持活力。

東京的房子為什麼這麼小，1LDK、3LDK到底是幾坪，可以看東京公寓坪數詳解。

投資人視角：從高密度裡找機會

東京的密度給房產投資人幾個切入角度。

• 微型公寓與共居。 核心區每坪租金太高，催生了微型公寓和共居（co-living）這個資產類別。2024年三井不動產推出了鎖定年輕單身族群的「共享型」租賃住宅品牌，私人單元緊湊，公共設施豐富。思路是「小空間私享，大空間共享」：租客讓出私人坪數換取更低租金，同時享用公共客廳、廚房、健身房。像三井的SOCO HAUS 後樂園這類案子，開在一般公寓對多數年輕人來說負擔不起的核心區。從投資角度看，微型單元建築靠每坪溢價能做出很高的租金報酬，並且吃到學生和單身專業人士的需求，這些人想要市中心的地址但付不起市中心的價格。附家具的微型套房和共居公寓，也吸引外國實習生和遠距工作者，這是疫情後東京成長很快的一群人。

• 交通樞紐周邊的短租。 觀光強勁復甦（2023年東京飯店住房率和遊客數已接近2019年水準），民泊（合法短租）在一些密集街區變得火熱。數據顯示東京的登記民泊住宿量全日本第一，最近一個統計期內超過60萬晚，遠超其他地區。熱門區域包括新宿、台東（淺草、上野景點）以及澀谷和港區的部分區域。2023年底，東京民泊住客中約83%是外國遊客，入境需求很強。精明的投資人在主要車站附近買小坪數，申請民泊許可做短租。密集區適合這個策略，因為核心區位和人流量都高。經營得當，報酬可以遠超一般租賃，但必須遵守嚴格的監管，例如民泊新法規定的每年180天營業上限。即便如此，2024年東京持證民泊數量創下23,000戶以上的紀錄，說明市中心正在擁抱彈性住宿。

• 老舊密集街區的增值改造。 東京上一次人口暴漲是1970到80年代，那時蓋的大量高密度住宅現在已經老舊，這就帶來了翻新與重建的機會。例如在荒川、墨田這類每平方公里20,000人的區裡，低價買進一棟老式無電梯公寓，把單元翻新到現代標準（或者容積率允許的話拆掉重建更高的樓）。密集的區位保證穩定的租客來源，把過時的房產現代化能顯著提升租金和價值。東京都政府甚至對重建耐震不達標的老公寓提供獎勵，尤其在擁擠的下町地區。這和台北的老屋都更、危老重建是同一個邏輯。

• 基礎建設先手。 最後，了解即將落地的基礎建設，能幫你判斷密度（以及價格）下一步會在哪裡上漲。虎之門·麻布台再開發（2023年開幕）、原奧運選手村用地上的晴海Flag住宅區，以及新的軌道路線（例如計畫在2020年代後期通車的地鐵羽田延伸線），通常都會帶動周邊地價。當新車站或新路線大幅改善可及性，往往會隨之放寬密度分區並引發新一輪開發。例如2020年在山手線上新開的高輪Gateway站周邊，已經規劃了大型高層案，港區部分區域的房價已經在漲。在這些基礎建設案附近提前布局，能吃到隨後的密度提升和增值。

買進之後每年要繳多少稅，日本房產稅費完全指南裡把固定資產稅和都市計畫稅講清楚了。

自住怎麼挑：密度與生活型態的取捨

如果你不是投資，而是自己要住，東京的密度就變成一個個人選擇：要最熱鬧的區的活力和便利，還是外圍街區的空間和安靜？這個決定不只影響日常生活，也決定你和橫濱、埼玉這些周邊城市的距離。

• 通勤還是空間。 密度高的區通勤短。住在中央區或新宿區，你可能走路或騎腳踏車上班，出門就是電車。相反地，江戶川、練馬這類低密度區同樣的錢能買到大得多的房子，但單程通勤大概要40到60分鐘。也有人選擇住到神奈川縣，房價更友善，同時保持對東京核心就業區的可及性。在台北住過林口、淡水，或在香港住過新界的人，對這筆帳不陌生。很多東京人的折衷方案是住在有直達路線的遠郊車站附近，郊區車站周邊的密集節點本身就像個小城市，但沒有市中心的價格。

• 機能便利度。 密集區把餐廳、商店、娛樂和醫療都塞在步行範圍內。澀谷、池袋這類地方幾乎什麼都有，但到處都是人。安靜的區選擇少一些，某些需求得跑去市中心。有孩子的家庭常常偏好江東、大田這類中密度區，有大型商場、學校和公園；單身人士則可能寧願在密集區住小一點，換取夜生活和文化場所就在樓下。

• 綠地與噪音。 一般來說，密度越低，公園、庭院和安靜街道越多。如果你有孩子或看重自然，世田谷（公園多）或杉並、練馬靠近多摩川綠帶的邊緣地帶，能讓你從東京的水泥叢林裡喘口氣。密集的市中心街區綠地少，還伴著噪音：住在大車站旁或熱鬧的商店街邊，你會聽到城市從早到晚的嗡鳴。不過一些核心區也在打造垂直綠洲，例如有屋頂花園的高層社區，多少彌補了橫向空間的不足。

• 小坪數的活法。 如果你選了密集區的小房子，就把它用足。東京居民是節省空間的高手：用可折疊、可收納的家具（翻上去收進壁櫃的床、需要時才展開的桌子），裝吊櫃和牆面收納利用垂直空間，讓一個房間在居家辦公室、餐廳和臥室之間切換。很多緊湊型公寓自帶按小空間設計的嵌入式收納和家電，例如窄款冰箱和流理台下的洗烘一體機。抱著極簡心態，只留真正需要的東西，20到30平方公尺（6到9坪）的市中心房子也能住得舒服。東京還有專門做小坪數「改造」的公司，加儲物閣樓或活動隔間來適應狹小空間。香港讀者對這套應該很熟悉。

東京沒有放諸四海皆準的答案。這座城市的密度光譜夠寬，每個人都能找到自己的位置：從足立區安靜的低層角落，到新宿的摩天大樓。歸根究柢是你的優先順序：空間、可負擔性、社區，還是便利。

2030年展望：政策與密度的移動

往前看，東京的規劃者把重點放在管理密度上，讓城市保持宜居和永續。到2030年，有幾個趨勢大概率會發生。

• 「緊湊城市」政策。 東京都政府明確支持緊湊城市原則，把開發集中在機能完善的區域以遏止蔓延。這意味著可能出現分區改革，鼓勵在軌道樞紐周邊增加住宅，允許對老舊低層街區做更高密度的複合再開發。政府不會把密度強加給看重自身特色的純住宅郊區，更可能對戰略節點（例如新車站周邊或主要商業中心）做定向上調，在不向外擴張的前提下容納人口。到2030年，可以預期品川（未來磁浮新幹線終點站周邊）出現新的高層聚落，山手線沿線繼續填充中層公寓。目標是把密度當作提高基礎建設效率的工具，同時保住外圍綠地。

• 住宅供給管線。 奧運之後，東京的建設管線依然強勁。虎之門·麻布台Hills（2023年新增約1,400戶豪宅）和晴海Flag（2024到25年新增5,000戶以上）只是開始。澀谷（櫻丘、道玄坂塔樓）、新宿（車站區域改造）和灣岸的再開發，將注入數千戶新住宅，很多就在已經很密集的區裡。供給增加應該會讓價格趨於穩定，但需求預計會跟上。值得注意的是，很多新案都強調防災韌性、能源效率和公共空間，讓高密度變得更安全、更舒適。東京實際上是在重建自己的一部分，以更聰明的方式承載未來人口（更寬的人行道、塔樓裙樓層更多綠化、混合收入住宅配置）。

• 因應空屋。 另一面，到2030年一些遠郊街區可能因為屋主高齡化和年輕人減少而出現更多空屋。政府可能擴大活化低密度區空屋的計畫，例如改成共居住宅或社區設施，防止街區衰敗。也有關於「空屋稅」的討論，促使屋主出售或出租閒置房產，台灣讀者對囤房稅的討論應該不陌生。如果實施，這類措施可能略微重新分配需求，讓一部分人重新考慮房源變便宜的低密度區。對於因遠距工作或生活型態改變而覺得郊區更有吸引力的人來說，這會緩解超密集區的壓力。

• 人口平衡與遷移。 日本全國人口到2030年會繼續萎縮，但東京預計會靠來自其他地區的遷入保持穩定甚至略增。最大的變數是外國移民：如果政策放開，更多海外工作者進入東京，核心區需求會顯著增加（很多外派人員偏好核心區）。日圓走弱已經吸引了外國投資人和買家進入東京公寓市場。到2030年，新宿、港區的部分區域可能變得更國際化，密度由全球人才的流入支撐。這大概率會讓高密度、高知名度區域的東京房價保持堅挺。同時，東京也在努力讓郊區生活更有吸引力（遠距工作支援、新的郊區商業中心），溫和地分散人口。總的來說，未來十年東京的整體密度樣貌不會劇變，它仍將是全球最密集的都會之一，但城市希望更聰明地引導密度，維持宜居性。

東京面對未來的方式，不是迴避密度，而是用好密度。這座曾經向外擴張的城市，現在主要在向內、向上成長。

結語

東京超高的人口密度既是挑戰，也是優勢。它把最擁擠區的地價和居住成本推到令人咋舌的水準，同時也支撐著這座城市無可匹敵的便利和經濟活力。對購屋者和投資人來說，理解東京密度的細節，哪些區給你空間、哪些區給你距離，是做出明智決策的關鍵。對台灣和香港的讀者，記住三句話就夠了：東京23區沒有「山區拉低平均」，最擠的區和台北大安是同一量級但遠不如香港觀塘，密度和價格的關係沒有台北那麼線性。

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常見問題

問：東京23區裡人口密度最低的是哪一區？
答： 千代田區，每平方公里只有約5,800人。因為千代田區的大部分面積被皇居、公園和大型政府及商業建築占據，住宅很少。其他密度相對較低的區還有大田區和江東區，前者包含羽田機場，後者有大片港口用地，面積大攤薄了密度。

問：人口密度越高，東京的租金或房價就一定越高嗎？
答： 不一定。整體上有相關性（市中心密集區往往貴），但不是絕對的。千代田區密度很低，租金和房價卻極高，因為區位頂級、住宅供給有限。反過來，荒川區是最密的區之一，租金卻相對溫和。靠近市中心的程度、地段聲望、交通、新開發這些因素，可以壓過密度的影響。在東京，地段品質和密度一樣重要。又密又核心（新宿）就貴，密但偏遠（足立）就便宜。

問：東京核心區的租金和台北、香港比怎麼樣？
答： 港區平均月租約216,000日圓，按2026年9月初匯率約新台幣43,000元或港幣10,700元；足立區92,800日圓，約新台幣18,500元或港幣4,600元。但要注意日本的租屋前期費用結構：押金（敷金）和禮金通常各為一到兩個月租金，禮金不退還，還有保證公司費用。只比月租會低估實際負擔。

問：東京的郊區真的比較便宜嗎？
答： 整體上是的，密度較低的外圍區租金和房價都更便宜，同樣的錢能換到更大的空間。例如在江戶川區或練馬區買一戶家庭型公寓，價格可能只有港區或澀谷區同類房子的一半。葛飾區或足立區的1DK月租可以低於100,000日圓，而核心區可能收兩倍。代價是通勤更長、大城市機能更少。很多家庭選擇郊區來省錢、換空間（往往還能有車、有院子），接受在電車上多花時間。東京出色的大眾運輸讓這個選擇可行，如果不介意距離，郊區生活可以相當舒適。

問：東京居民大多住在高層住宅裡嗎？
答： 不是多數。高層居住在某些密集區很常見（中央區、港區、江東區很多人住塔樓），但東京很大一部分人口仍住在低層或中層建築。世田谷、練馬、足立這些區有大片兩層住宅和小型公寓的街區，就算在密集區，小巷裡也多是三四層的老樓而不是現代高層。這和香港以四五十層住宅大樓為主的居住型態很不一樣，反而比較接近台北的公寓街廓。東京的密度，來自把大量中等量體的建築緊密排列，和向上蓋高樓一樣多。