日本買房完整指南：外國人購屋流程、貸款成數與諸費用一次看懂

台灣人在日本買房，法律上幾乎沒有障礙。不需要簽證，不需要永住，土地和建物都能取得完整所有權並永久持有，權利和日本人幾乎一樣。外匯這一關也不是問題：中央銀行自2024年11月1日起，把個人每年累積結匯金額上限從500萬美元提高到1,000萬美元，一般購屋規模遠在額度之內。

真正會卡住的是貸款。多數人第一次接觸日本不動產時，把重心放在挑物件，結果到了要談融資才發現：非居住者能借到的成數、利率和年限，和日本本地買家完全是兩回事，而且這件事會直接決定你買得起哪一個價格帶。所以這篇的順序和英文版不同，我們把貸款往前挪。

（本文以台灣用法為主。香港讀者適用的差異之處，會在段落中另外標示。）

外國人可以在日本買房嗎

可以。日本法律對不動產所有權沒有國籍限制，外籍人士在日本購屋原則上沒有特別限制，台灣人同樣可以購買不動產並辦理產權登記，持有期間也沒有上限。

有一點要先講清楚：**在日本買房不會取得任何居留身分。**日本沒有購屋移民或投資移民制度。買了房，仍然只能以觀光簽證停留最長90天。要長住，必須另外申請工作、經營管理或留學簽證。日本不動產對台港買家而言就是資產配置，不是移民途徑。

2025年日本房市概況

日本住宅市場進入2025年依然穩健。2024年東京公寓價格年增約13%，全國住宅價值普遍上揚。東京23區的新建大樓價格在2024年錄得兩位數漲幅，市中心與高價位塔樓尤其明顯。供給偏緊：2024年底首都圈新建公寓供給量下降約15%，價格卻仍在各地持續上漲。

推升需求的因素包括：

• 日本經濟復甦
• 入境旅客大增（2024年預估超過3,500萬人次）
• 歷史性的日圓弱勢，對外國買家等於變便宜

成本面則相反。日本央行2024年年中結束負利率，政策利率升至約0.25%，房貸利率隨之走高，2025年春季35年固定利率約1.9%。以國際水準看，這仍然相當低。

價格走勢（2024–2025）

新成屋與中古屋價格在全國範圍持續上漲，但2024年底速度放緩。野村綜合研究所資料顯示，2024年東京23區公寓價格年增13%。首都圈中古公寓價格2024年下半年約上漲4%，新建住宅每平方公尺單價在下半年各區域上漲7–12%。

**重點：**利率雖然上行，需求仍撐住了價格。

和台北比是什麼概念

給一個粗略參照。以實價登錄資料整理的市場統計，2024年台北市住宅中位數交易單價約為每坪75萬元，較2023年的70萬元上漲約7.1%，其中大安區約每坪103萬元居冠，北投中古屋每坪平均約58萬元。

這組數字只能當量級參考，因為計價方式完全不同。日本以平方公尺計價、算的是專有面積，沒有公設比這件事；台灣習慣的「權狀坪數」在日本沒有對應概念。另一個差異更關鍵：日本市場把建物與土地分開評價，木造住宅的建物部分在二、三十年後幾乎折舊到零，長期保值的是土地。用台北的「一坪多少錢」直覺去換算東京物件，方向會偏掉。

東京實際的價格帶按物件類型拆開看比較準，可以參考日本房子多少錢。

延伸閱讀：日本房子多少錢

貸款：這才是真正的關卡

先把最容易誤判的一件事講明白：非居住者向日本銀行申請房貸非常困難，即使願意承作，條件通常也不好，成數約五到七成，利率明顯高於本地客戶。日本銀行對海外買家的原則要求包括取得永久居留許可、能理解日文資料與貸款文件、借款時年齡20至65歲且最終還款年齡不超過75歲、具備加入團體信用生命保險的資格、稅前年收入200萬日圓以上且連續工作3年以上。這幾條同時滿足，對人在台灣的買家並不容易。

實務上，台灣買家常走的是另外兩條路。

台系銀行的日本分行

在日本設有分行或據點的台系銀行是最常見的選擇，可洽詢的包括臺灣銀行、第一銀行、彰化銀行、兆豐銀行、玉山銀行、台新銀行、中國信託、富邦銀行、台灣中小企銀等。常見貸款成數約為房價或鑑價的五到七成，利率大約落在2%至2.6%。

東京之星銀行

東京之星銀行是中國信託銀行的子公司，也有承作外國人房貸。其非居住者方案要求年收入1,000萬日圓以上，或淨資產3,000萬日圓以上（可計入台灣端資產），在台系體系裡對非居住者相對開放。

貸款流程

一般的申辦順序是：先與銀行洽談融資可能性；銀行初步審視物件資料，判斷是否符合擔保品要求；買方提供詳細物件資料，銀行送鑑價公司鑑價；買方提供個人信用資料，送徵信部門審查；核准後準備貸款文件簽署，安排司法書士及保險；交屋日撥貸，司法書士當天完成擔保設定。

有一個常被忽略的細節：**不論日系或台系銀行，審查看的都是申請人的條件與收入狀況。**不少申請案被拒的原因，是申請人在台灣報稅顯示的收入不足以支撐貸款，而不是物件有問題。準備融資前，先確認自己的報稅所得撐不撐得住。

**香港讀者請注意：**香港買家可透過在日本經營的港資銀行（或其母行），或在香港設點、專做日本物業貸款的機構申請。這類方案對東京、大阪的熱門物件最高可做到七成，利率低至約2.8%，以日圓月付，還款年期最長約15年。年期比台系方案短，試算月付時要把這一點算進去。

若你已經住在日本

條件會鬆很多。持永住資格者基本可比照日本人，三菱UFJ、三井住友等大行都受理，視收入可做到八到十成融資，利率與本地客戶相同。

只有工作簽證或家族簽證、沒有永住的話，會難一些但仍有機會。常見的附加條件包括：無需翻譯即可理解日文、在日居住滿5年、貸款金額不超過房價八成、有日本籍或永住的配偶或父母可擔任保證人、稅費與保險無欠繳。駿河銀行（スルガ銀行）明確提供外國人房貸產品，無永住者（含申請中）只要能理解日文並符合收入條件，例如年收入400萬日圓以上即可申請，且通常不要求日本籍保證人。永旺銀行與東京之星銀行也有無永住外國人的專案，多要求在職6個月以上並準備兩成以上自備款。

利率環境

日本央行2024年升息後，房貸利率從接近零升至2025年初的機動利率約0.7%、35年固定約1.9%。以國際標準仍屬低檔，但和2024年之前的0.2–0.3%已是不同局面。

**重點：**有永住幾乎沒有限制，沒有永住要靠保證人、較高自備款或專案產品，人在海外則以台系銀行日本分行或東京之星銀行最實際。

不同身分的日本側手續

在日居住者（任何簽證）

持長期簽證住在日本，需要的文件和日本買家一樣：

• 住民票（住民票）
• 在留卡（在留カード）
• 印鑑證明（印鑑証明書）或經公證的簽名
• 收入及在職證明

契約與登記依日本格式辦理，姓名以漢字或片假名登記。

永住者

流程與日本人幾乎相同，在留卡、住民票、收入證明即可，也能辦理印鑑登記。銀行與行政機關在多數事項上將永住者視同本國人。

無永住的長期居住者

購屋流程本身與其他居住者差異不大，有在留卡並辦妥住民票後同樣可登記印鑑。差別集中在貸款。購屋本身不需額外許可，但要確認簽證效期能涵蓋到交割，通常需要3至6個月。

境外非居住者

日本法律要求不動產交易與產權移轉登記在日本境內完成，因此非居住者必須**委任日本境內的代理人（授權委託書）**代為簽署買賣契約並完成付款。

同時需指定納稅管理人（納税管理人），並履行外匯法相關申報義務。2024年4月起的新規要求外國買家姓名同時以漢字／假名與羅馬字登記；在日本沒有住址者必須聲明並提供日本境內聯絡方式。另有委託書公證與領事認證等程序。

購屋六步驟

第一步：預算與研究

• 確定預算：房價之外還有登記費用、仲介費與稅金
• 確認資金與融資：先把上一節的問題解決
• 選定區域：東京市中心、近郊或地方城市
• 掌握行情：目標區域現在的價格帶與走勢
• 開始看物件：了解這個預算實際買得到什麼

第二步：找物件

• 選擇仲介：找真正承作過外國人業務的公司
• 線上篩選物件
• 實地看屋：一定要看
• 判斷物件類型：需要整修的中古屋與新成屋各有取捨
• 盡職調查：屋況、歷史與潛在問題

第三步：提出購買申請

• 遞交購買意向書：仲介會協助準備
• 協商條件：日本的議價空間比台灣小，但條件可以談
• 支付申請金：通常10萬至50萬日圓，用於準備契約期間鎖定物件

第四步：簽約（契約）

• 審閱契約：日文不熟就要求提供譯本
• 重要事項說明：由具照的宅地建物取引士當面說明契約條款，這是法定程序
• 支付訂金：通常為房價的10%左右
• 雙方簽署

第五步：資金與貸款

• 確定貸款：外國人貸款文件多
• 選擇銀行：見上一節
• 自備款：至少兩成，非居住者要準備更多

第六步：交割與登記

• 交割日：在銀行或事務所支付尾款，同時完成產權移轉
• 登記：由司法書士（司法書士）辦理所有權移轉登記
• 繳納登錄免許稅：約為房產價值的2%
• 交屋

非居住者可能還有線上簽約或委任代理人等額外環節。

全額付現還是貸款

付現

資金到位就直接付，流程最單純。省掉貸款審查、保證費、利息與匯率風險。對非居住者而言尤其如此，因為最難的那一關直接跳過。沒有貸款申請與鑑價，交割也快得多。代價是一次拿出一大筆錢，並且放棄槓桿。

貸款

貸款放大購買力，也保留流動性。有永住、收入穩定的話，在目前的日本利率水準下是合理選擇。要預留貸款金額的1–2%作為初期費用（保證公司手續費、貸款手續費等），加上持續的利息支出。

匯率風險要認真看。收入是新台幣、貸款是日圓，日圓便宜時佔便宜，日圓走強時還款壓力就變重。2026年9月6日，1日圓約合0.2024新台幣。不要假設今天看起來有利的匯率會維持整個還款期間。

有無永住的差別

永住者的自備款要求可接近日本人水準（一到二成）。沒有永住通常要二到三成，或需要日本保證人。

日本的房產類型

• **公寓大樓（マンション）：**鋼筋混凝土中高層，最接近台灣的電梯大樓，每月要繳管理費與修繕積立金
• **一戶建（一戸建て）：**獨棟住宅，連土地一起買，郊區與地方城市居多
• **土地：**單買土地自建
• **空屋（空き家）：**地方上大量存在，價格極低，但幾乎都需要大幅整修
• **投資型物件：**以租金收益或增值為目的

日本住宅的結構與用語和台灣差異不小，木造比例、隔熱規格、房型標示方式都不一樣。看屋前先讀一遍日本住宅類型指南，可以少走不少冤枉路。

延伸閱讀：日本住宅類型指南

區域差異

• **東京：**價格高、租賃需求強，適合投資但門檻高
• **大阪等大城市：**比東京便宜，都市機能仍完整
• **京都：**傳統建築多，為保護景觀有嚴格的建築規範
• **地方城市：**房價便宜許多，但生活機能與租賃需求都弱

東京各區之間差距也很大，價格分布可參考東京最貴的三個區域。

延伸閱讀：東京最貴的三個區域

諸費用：房價之外還要花多少

日本把房價以外的支出統稱為諸費用（諸費用）。外國人與日本人算法相同，大致是房價的5–10%。

項目	負擔方	費率／金額	說明
仲介手續費	買方（賣方為個人時）	房價的3% + 6萬日圓（另加10%消費稅）	法定上限。分兩次支付，簽約時50%，交割時50%
印紙稅	買方	約5,000–60,000日圓	契約貼花的定額稅。5,000萬日圓的契約為3萬日圓
登錄免許稅（移転登記）	買方（經司法書士）	土地移轉2.0%／建物移轉2.0%（中古）或0.4%（新成屋）／抵押權設定0.4%	新成屋建物部分0.4%等減免稅率經常適用
司法書士報酬	買方	約10萬–20萬日圓	製作並遞交登記文件
貸款相關費用	買方	約10萬–30萬日圓以上	含保證公司手續費（通常為貸款額的1–2%）、貸款手續費、匯款手續費
不動產取得稅（取得税）	買方（購後）	評估價值的約3–4%	都道府縣課徵的一次性稅，交易完成半年左右才寄來繳款通知
固定資產稅（固定資産税）	所有人（每年）	評估價值的約1.4%	評估價值一般約為市價的60%
都市計畫稅（都市計画税）	所有人（每年）	評估價值的約0.3%	位於都市計畫區域時適用，與固定資產稅一併繳納
管理費·修繕積立金	所有人（每月）	差異很大	公寓大樓適用。東京中型物件示例為每月1.5萬–3萬日圓

以一戶3,000萬日圓（依2026年9月6日1日圓約0.2024新台幣計算，約合新台幣607萬元）的中古住宅為例：

• 仲介費 90萬日圓（3%）
• 印紙稅 3萬日圓
• 登錄免許稅 60萬日圓
• 司法書士報酬 10萬日圓
• 貸款相關費用 10萬日圓
• 不動產取得稅 90萬日圓

合計約263萬日圓，相當於房價的8.8%。

買下之後每年要繳的稅，我們在日本房產稅費指南裡逐項拆解過。看屋階段先讀一次，預算會準得多。

延伸閱讀：日本房產稅費指南

**重點：**外國人不會被多收稅。但房價之外一定要另外準備5–10%。占大宗的是仲介費與登錄免許稅。

台港買家要額外留意的幾件事

語言

契約與重要事項說明書都是日文。要求提供譯本是你的權利，不主動要求通常就不會有。

居留身分

買房不會帶來簽證，但簽證類型幾乎決定了你能拿到什麼貸款條件。

稅要兩邊看

日本的稅按日本人標準繳。台灣端的海外所得則需依規定申報，出租收益尤其要留意。相關計算並不單純，建議找同時熟悉兩邊稅制的專業人士。

交易習慣

日本的議價空間比台灣小，流程更依賴書面文件，重要事項說明是法定環節。想靠速度或氣勢壓價，在這裡不太管用。

常見問題

在日本買房可以拿簽證或永住嗎？
不行。日本沒有購屋移民制度。買房與居留身分是兩條獨立的線，必須另外申請工作、經營管理或留學等資格。

人在台灣可以直接買日本的房子嗎？
可以，但需委任日本境內代理人簽約、指定納稅管理人，登記時姓名要漢字與羅馬字並列，另有委託書公證與領事認證。

結匯額度夠嗎？需要申報嗎？
中央銀行自2024年11月1日起，將個人每年累積結匯上限由500萬美元提高至1,000萬美元，一般購屋規模遠低於此。若因特殊情形超過額度，可採專案申請，通常約一週內核准。

非居住者在日本能貸到幾成？
日本銀行對海外投資者一般在五到七成，利率高於本地客戶。台系銀行日本分行常見成數約五到七成、利率約2%至2.6%。東京之星銀行的非居住者方案要求年收入1,000萬日圓以上或淨資產3,000萬日圓以上，可計入台灣端資產。

為什麼我的貸款被退件？
最常見的原因不是物件，而是申請人在台灣報稅顯示的收入不足。銀行審查看的是申請人的條件與收入狀況，送件前先確認報稅所得撐不撐得住。

香港買家有什麼不同？
可透過在日本經營的港資銀行或在香港設點、專做日本物業貸款的機構申請，東京、大阪熱門物件最高約七成，利率低至約2.8%，以日圓月付，還款年期最長約15年。年期比台系方案短，月付金額會明顯較高。

買下之後每年要繳多少？
固定資產稅約為評估價值的1.4%，位於都市計畫區域再加0.3%的都市計畫稅。公寓大樓每月另有管理費與修繕積立金。評估價值一般約為市價的60%。

空屋（空き家）值得買嗎？
價格確實低。但絕大多數需要大幅整修，且集中在租賃需求與轉手可能性都弱的地區。不把整修成本加進總價一起算，判斷就會失準。

寫在最後

日本對外國買家是開放的：沒有國籍限制，稅制一視同仁，產權永久，台灣的結匯額度也綽綽有餘。需要提前做功課的，是貸款這一關。你的居留身分、報稅所得，以及選哪一家銀行，會直接決定你買得起哪一個價格帶。把融資條件先談清楚，再去看屋，順序才不會亂。

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日本政府機關與地方自治體的相關資料，絕大多數僅以日文公開。