アパート與マンション差在哪?東京租屋前,先搞懂這兩種公寓

如果你正準備搬到東京,應該已經在租屋網站上反覆看到「アパート」和「マンション」這兩個字。從台灣或香港的習慣來看,我們通常只分「公寓」跟「電梯大樓」兩種,但東京的分類邏輯不太一樣,而且很多人第一次看到「マンション」都會聯想到英文的"mansion"(豪宅)。先說結論:這其實是一個誤會,而且是會影響你租屋預算的誤會。

這兩個字聽起來都是外來語,但在日本早就各自發展出完全不同的意思——建築結構不同、安全性不同、租金也不同。如果你是第一次在日本租房,這篇文章會先把差異講清楚,再用實際行情帶你比較。如果你想先了解整個租屋流程,也可以參考我們這篇完整指南。

延伸閱讀:外國人在日本租房完整指南

アパート(Apato):輕量結構的經濟型公寓

名字從哪裡來

「アパート」是英文"apartment"的外來語,戰後日本城市化快速推進,住宅需求暴增,這類建築因此大量出現。日本第一棟被視為公寓型態的建築是1910年落成的上野倶樂部,算是「アパート」這個類別在日本的起點。

特色與要注意的地方

アパート通常是2到3層樓,結構是木造或輕鋼骨(鋼材厚度在6毫米以下)。這種結構決定了它的優點和缺點都很鮮明。

優點:

• 租金較低,是東京租屋裡最划算的選項之一
• 通風好,木造結構的空氣流通通常優於密閉的鋼筋混凝土
• 物件多、找房速度快,很多アパート可以快速入住
• 入住初期費用較低

缺點:

• 隔音差,牆壁薄,鄰居的生活聲音容易聽到
• 防火、耐震能力相對弱,遇到火災或地震時風險較高
• 大樓管理很基本,公共區域的清潔通常由房客自己分擔,沒有專人管理
• 大部分アパート沒有電梯,如果你的房間在3樓,就要有心理準備每天爬樓梯

如果你在意的是坪數大小,東京的アパート房型普遍比台灣或香港同等租金的空間更精巧。想先搞懂東京公寓的坪數怎麼標示、多大才算「夠住」,可以看我們這篇說明。

延伸閱讀:東京公寓坪數全解析

マンション(Mansion):名字裡藏著一個陷阱

先說清楚:這個字不是「豪宅」

如果你是第一次接觸日本租屋資訊,請先記住這一點——日文的「マンション」跟英文的"mansion"完全是兩回事。英文的mansion指的是豪宅、大宅邸,但日文的マンション其實是1950年代日本房地產業者創造出來的行銷詞彙,目的是讓這類高級公寓建築聽起來更氣派。換句話說,它是一個「假朋友」(false friend):字面像英文,意思卻完全是日本本地發展出來的概念,跟房子大小、豪華程度沒有直接關係。

結構為什麼比較堅固

談到マンション的歷史,繞不開地震。1923年關東大地震之後,鋼筋混凝土逐漸成為日本住宅建築的主流結構,軍艦島(端島)上1916年落成的高層住宅就是早期代表,當年島上人口密度極高,顛峰時期住了約5,300人。

真正的分水嶺是1981年。1978年宮城縣外海發生強震後,日本修訂了《建築基準法》,大幅提高了耐震標準。這也是為什麼看房時常會聽到「新耐震」這個詞——1981年之後取得建照的建築,耐震標準明顯更嚴格。這同時也代表一件很實際的事:1981年以前建成的物件,因為還沒套用新標準,租金通常會比較便宜,但耐震表現也相對有限。

特色與要注意的地方

マンション通常是3層樓以上,結構是鋼筋混凝土。

優點:

• 防火、耐震能力比アパート強,結構更扎實
• 隔音好,生活品質相對安靜
• 入口通常有門禁管制,安全性較高
• 有電梯(香港稱「升降機」),對行動不便或有大型行李的人比較友善
• 多數物件有專任管理員,負責公共區域的清潔與維護

缺點:

• 租金比アパート高
• 鋼筋混凝土的密閉結構比較容易結露、產生濕氣
• 每月需額外負擔管理費

如果你考慮的不只是租房,未來也有可能在東京置產,持有不動產還會牽涉到每年要繳的固定資產稅與都市計畫稅,這部分我們在另一篇文章完整說明過。

延伸閱讀:日本不動產稅務指南

實際行情比一比:套房(香港稱「開放式單位」)價格對照

數字最能說明兩者的租金差距。以下是東京兩個區域裡,アパート與マンション同為單人套房的實際行情:

地區	類型	距車站	建造年份	面積	月租金
澁谷	アパート	4分鐘	2019年	25.85㎡	¥125,000
澁谷	マンション	4分鐘	2022年	25.9㎡	¥150,000
港區・白金地區	アパート	步行4分鐘	2022年	26.12㎡	¥119,000
港區・白金地區	マンション	步行7分鐘	2022年	28.64㎡	¥134,000

(匯率換算僅在此處說明一次,後續金額不再逐筆換算:以臺灣銀行2026年11月2日公告的日圓即期匯率中間價約1日圓兌0.207台幣計算,¥125,000大約是NT$25,900。)

作為對照,台北信義區今年單人套房的平均月租是NT$31,016,是台北市最高的行政區,換算成日圓大約是¥150,000上下——剛好接近澁谷マンション的行情。不過兩地在居住面積、保證金制度與管理品質上並不完全相同,不能直接畫等號,只能當作一個感覺上的參照點。這個數字來自《工商時報》2025年8月13日的報導,引用永慶房產集團根據實價登錄資料的統計。

至於香港方面,我們找不到一個條件可比、來源可靠的小型套房月租數字,所以這裡不提供香港的對照金額,寧可留白也不猜測。

結論:到底該選アパート還是マンション?

兩種公寓沒有絕對的好壞,差別在於你願意用多少租金,換多少安全感與生活品質。

アパート適合你,如果:

• 預算有限,想把錢留給生活費或旅遊基金
• 不在意隔音,也能接受沒有電梯
• 想快速找到房子、盡快入住
• 搬家本身的初期費用也想壓低

マンション適合你,如果:

• 在意防火、耐震這類結構上的安全性
• 需要安靜的居住環境,或家裡有小孩、需要早睡早起的作息
• 希望有門禁管制,一個人住也比較安心
• 每月預算在¥200,000以上,負擔得起較高的租金與管理費

如果你的月租預算落在¥200,000左右甚至更高,我們通常會建議優先考慮マンション——這個門檻大致是兩種選擇在「划算」與「安心」之間的分水嶺。

決定好方向之後,下一步就是實際看房、簽約,最後是搬家與交房。日本的搬家與點交流程有不少台灣、香港租客容易忽略的細節,建議提前了解。

延伸閱讀:日本搬家與點交流程說明

不管你最後選哪一種,E-Housing都有雙語團隊可以協助你在東京找到合適的物件。想直接看現在有哪些アパート或マンション在租,可以到我們的租屋頁面看看最新物件。

常見問題

アパート跟マンション,哪一種比較適合第一次到東京的台灣人?
如果你是第一次到東京、預算也有限,アパート通常是比較好入門的選擇——租金低、找房快,缺點是隔音和安全性稍弱。等熟悉當地生活、預算也比較寬裕之後,再考慮換到マンション也是常見的做法。

日文的「マンション」真的不是指豪宅嗎?
真的不是。這個字是1950年代日本房地產業自己創造出來的行銷詞彙,指的是鋼筋混凝土結構、3層樓以上的公寓型住宅,跟英文裡的"mansion"(豪宅、大宅)沒有關係。看到マンション的廣告,不代表這間房子特別豪華。

東京租屋,每月預算要抓多少才夠?
如果希望住得安心、有電梯又隔音好,建議每月租金預算抓在¥200,000以上比較從容。預算如果落在這個門檻以下,アパート通常是更現實的選擇。

老舊的アパート安全嗎?遇到地震或火災怎麼辦?
整體來說,木造或輕鋼骨結構的アパート,防火與耐震能力確實不如鋼筋混凝土的マンション,尤其是1981年《建築基準法》修訂耐震標準之前建成的物件。如果這點對你來說是重要的考量,看房時可以特別留意建築年份,盡量挑選1981年之後、甚至更新耐震標準之後完工的物件。

アパート跟マンション的租金實際差多少?
依照本文澁谷與港區・白金的實際案例,同樣是單人套房,マンション的租金大約比アパート高15%到25%左右,換算成金額大概是每月多NT$5,000上下的差距,實際數字會依地區與屋況不同而有落差。