外国人在日本买房完整指南：流程、贷款、诸费用与资金路径

先说结论：日本这边没有门槛。不需要签证，不需要永住，不需要日本籍配偶。土地和建筑都可以取得完整所有权，永久持有，和日本人几乎没有区别。这一点和很多亚洲国家不一样，也和不少人想象的不一样。

难点在另一头。真正卡住中国买家的，从来不是日本的法律，而是钱怎么合规地过去。个人年度购汇便利化额度是等值5万美元，而这笔额度明确不得用于境外买房。这不是操作技巧问题，是制度边界问题。所以这篇文章的顺序和英文版不同：我们先把资金路径讲清楚，再讲买房流程。

外国人可以在日本买房吗

可以。日本法律对不动产所有权没有国籍限制，外国人取得土地和建筑的权利与日本人基本相同，持有时间没有上限。

不过有一件事必须说明白：**在日本买房不会带来任何居留身份。**日本没有购房移民、投资移民这类制度。买了房，依然只能凭旅游签证停留最长90天。要长期住，得另外申请工作、经营管理或者留学签证。房产投资就是资产配置，仅此而已。

2025年日本楼市概况

日本住宅市场进入2025年依然坚挺。2024年东京公寓价格同比上涨约13%，全国住宅价值整体上行。东京23区的新建公寓价格2024年录得两位数涨幅，中心区和高端塔楼尤其明显。供给偏紧：2024年末首都圈新建公寓供应量下降约15%，价格却仍在各地继续上涨。

推动需求的几个因素：

• 日本经济复苏
• 入境游客激增（2024年预计超过3,500万人次）
• 历史性的日元疲软，对外国买家而言等于变便宜了

成本这一侧则相反。日本央行2024年年中结束负利率，政策利率升至约0.25%，房贷利率随之走高，2025年春季35年固定利率约1.9%。放在全球来看，这仍然是很低的水平。

价格走势（2024–2025）

新房和二手房价格在全国范围内继续上涨，只是2024年末速度放缓。野村综合研究所数据显示，2024年东京23区公寓价格同比上涨13%。首都圈二手公寓价格2024年下半年约上涨4%，新建住宅每平方米单价在下半年各地区上涨7–12%。

**要点：**利率虽然上行，但需求（包括外国买家的需求）撑住了价格。

和上海比是什么概念

给一个粗略的参照。安居客数据显示，2026年6月上海二手房参考均价约为51,259元/平方米；2026年上半年新房成交均价回落至约72,450元/平方米。这两个数字只能当作量级参考，因为日本和国内的计价口径完全不同：日本按建筑面积（专有面积）计价，不算公摊；房龄对价格的影响远比国内大，木造住宅二三十年后建筑部分基本折旧到零，值钱的是地。用国内的"单价乘面积"直觉去套日本房源，几乎一定会算错。

东京实际的价格带按房源类型拆开看更准确，可以参考日本房子多少钱。

延伸阅读：日本房子多少钱

资金怎么过去：先把这一段想清楚

这是全文最重要的一节，也是英文版完全没有的内容。

境内个人的年度购汇便利化额度是每人每年等值5万美元，按自然年计算，1月1日到12月31日，当年没用完的额度年末自动清零。这笔额度的用途被限定在真实、合法的经常项目：旅游、留学、商务出国、探亲、外币储蓄等。

**购汇不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。**这是明确的规定，不是灰色地带。

后果也是明确的。存在购汇违规行为的个人，会被外汇管理机关依法列入"关注名单"管理，当年及之后两年不享有个人便利化额度，同时可能面临非法套汇金额30%左右的罚款，情节严重的还要追究刑责。所谓"蚂蚁搬家"，也就是拆分额度、借用亲友额度集中汇往同一收款方，正是被重点识别的行为。

所以，真正要做的功课不是研究怎么绕过去，而是在动手看房之前，先确认自己有没有合规、可解释、可追溯的资金路径。这可能意味着使用境外已有的合法资金、通过合规的境外主体，或者依靠日本本地的贷款把首付需求降到自有境外资金能覆盖的范围。具体路径因人而异，务必先咨询银行和专业顾问，再谈选房。

**要点：**日本这边的法律门槛很低，中国买家的真实门槛在资金合规性上。这一步没想清楚，后面每一步都是空谈。

不同身份的日本侧手续

日本法律不要求外国人取得特别许可，但需要的材料取决于你住在哪里。

在日居住者（任何签证）

如果你持长期签证住在日本，需要提交的材料和日本人买家一样：

• 住民票（住民票）
• 在留卡（在留カード）
• 印鉴证明（印鑑証明書）或经公证的签名
• 收入及在职证明

合同和登记按日本格式办理，姓名以汉字或片假名登记。

永住者

持永住资格（永住者）的流程与日本人几乎完全相同。在留卡、住民票、收入证明即可，也可以办理印鉴登记。银行和政府部门在大多数事项上把永住者等同于本国人处理。

无永住的长期居住者

持有效的中长期签证但没有永住，购房流程本身与其他居住者差别不大。有在留卡、办好住民票之后同样可以登记印鉴。差别出现在贷款环节，下面单独讲。购房本身不需要额外许可，但要确认签证有效期能覆盖到交割，通常需要3到6个月。

境外非居住者

从国内直接买，流程会复杂一层。日本法律要求不动产交易和产权转移登记在日本境内完成，因此非居住者必须委托日本境内的代理人（授权委托书），由其代为签署买卖合同并完成付款。

同时需要指定纳税管理人（納税管理人），并履行外汇管理相关的申报义务（外汇法）。2024年4月起的新规要求外国买家的姓名同时以汉字/假名和罗马字登记；如果在日本没有住址，必须声明这一点并提供日本境内的联络方式。此外还有委托书公证、领事认证等步骤。

买房六步

第一步：预算与调研

• 确定预算：不只是房价，还要算上登记费用、中介费和税金
• 明确资金来源：这一步就要把上面那一节的问题解决掉
• 选定区域：东京中心、近郊，还是地方城市
• 摸清行情：目标区域现在的价格带和走势
• 开始看房源：了解这个预算实际能买到什么

第二步：找房

• 选中介：找真正做过外国人业务的公司
• 网上筛选房源
• 实地看房：一定要看
• 判断房型：需要装修的旧房和新房各有取舍
• 尽职调查：房屋历史、状况、有没有潜在问题

第三步：提交购买申请

• 递交购买意向书：中介会协助准备
• 协商条件：日本的价格议价空间比国内小，但条件可以谈
• 支付申请金：通常在10万至50万日元之间，用于在准备合同期间锁定房源

第四步：签约（契約）

• 审阅合同：日语不熟练就要求提供译本
• 重要事项说明：由持牌的宅地建物取引士当面说明合同条款，这是法定程序
• 支付定金：通常为房价的10%左右
• 双方签署

第五步：资金与贷款

• 落实贷款：外国人贷款材料多
• 选择银行：见下一节
• 自有资金：至少20%，非居住者要准备更多

第六步：交割与登记

• 交割日：在银行或事务所支付尾款，同时完成产权转移
• 登记：由司法书士（司法書士）办理产权转移登记
• 缴纳登录免许税：约为房产价值的2%
• 交钥匙

非居住者可能还有线上签约或委托代理人等额外环节。

外国人贷款：条件差在哪里

能不能贷、贷多少，几乎完全取决于居留身份。

永住者

有永住资格，基本可以按日本人的条件贷款。三菱UFJ、三井住友这类大行都接受永住者按本国人流程申请。视收入情况通常可以做到80–100%的融资比例，利率也与本地客户一致。

无永住的长期居住者

只有普通工作签证或家族签证的话，会难一些，但不是没有可能。很多日本银行在条款上写明要求日本国籍或永住资格，实务中部分银行会在严格条件下放款。

以三菱UFJ、三井住友为例，常见条件包括：

• 无需翻译即可理解日语
• 在日本居住满5年以上
• 贷款金额不超过房价的80%
• 有日本籍或永住的配偶、父母可作担保人
• 各项税费和保险没有欠缴

没有永住的话，找一位日本籍或永住身份的共同申请人或担保人，是最现实的一条路。

面向外国人的贷款产品

也有银行专门做外国人贷款。骏河银行（スルガ銀行）明确提供"外国人房贷"产品，没有永住资格（包括正在申请中的人）也可以借，条件是能理解日语并满足收入要求，例如年收入400万日元以上。骏河银行通常不要求日本籍担保人。

永旺银行（イオン銀行）和东京之星银行也有面向无永住外国人的专项方案，一般要求稳定的在职记录（例如在职6个月以上），首付比例往往要求20%以上。这类产品放宽了居住年限要求，但对日语能力和自有资金看得较重。

对非居住者而言，日本银行给到海外投资者的贷款额度通常在房价的六到七成，还款周期25到35年。中国银行在日本设有分行，对中国客户的沟通成本较低，但审核标准同样按日本银行的口径走，看的是申请人的收入稳定性和资产状况。

实务提醒

• 外国人的首付比例普遍更高。没有永住往往要20–30%，而日本本地借款人常能做到90–100%融资
• 保证费和团体信用生命保险是标配
• 需要开日本银行账户，绝大多数银行要求以此账户还款
• 如果贷款走不通，全款购买可以省掉一大堆环节

利率环境

日本央行2024年加息后，房贷利率从接近零升至2025年初的浮动约0.7%、35年固定约1.9%。以国际标准看依然很低，但和2024年之前的0.2–0.3%已经是两个概念。

**要点：**永住者贷款限制很少。没有永住，通常需要日本籍担保人、更高首付，或者找专做外国人业务的银行。

全款还是贷款

全款

有钱直接付，流程最简单。省掉贷款审批、保证费、利息和汇率风险。对非居住者和没有永住的买家尤其如此——不用贷款，就不用面对最难的那一关。没有贷款申请和评估，交割也更快。代价是一次性拿出一大笔钱，放弃了杠杆。

贷款

贷款放大购买力，也保住流动性。有永住、收入稳定的话，在当前的日本利率水平下是合理选择。要预留贷款金额的1–2%作为初期费用（保证公司手续费、贷款手续费等），加上持续的利息支出。

汇率风险对中国买家是实打实的。收入是人民币、贷款是日元的话，日元便宜的时候占便宜，日元走强的时候还款压力就变大。2026年9月，100日元约合4.28元人民币。不要假设今天看起来有利的条件会在整个还款周期内保持不变。

有无永住的差别

永住者的首付要求可以接近日本人水平（10–20%）。没有永住通常要20–30%，或者需要日本担保人。

日本的房产类型

• **公寓（マンション）：**钢筋混凝土中高层，最接近国内商品房的形态，每月要交管理费和修缮积立金
• **一户建（一戸建て）：**独栋住宅，连土地一起买，郊区和地方城市居多
• **土地：**单买土地自建
• **空置房（空き家）：**地方上大量存在，价格极低，但基本都需要大修
• **投资型物业：**以租金收益或增值为目的的房源

日本住宅的结构、用词和国内差别不小，木造比例、隔热标准、房型标注方式都不一样。看房之前先读一遍日本住宅类型指南，能省下不少来回。

延伸阅读：日本住宅类型指南

地区差异

• **东京：**价格高，租赁需求强，适合投资但入场门槛高
• **大阪等大城市：**比东京便宜，城市配套依然完整
• **京都：**传统建筑多，为保护景观有严格的建筑限制
• **地方城市：**房价便宜得多，但生活配套和租赁需求都弱

东京内部各区之间差距也很大，价格分布可以参考东京最贵的三个区域。

延伸阅读：东京最贵的三个区域

诸费用：房价之外还要花多少

日本把房价以外的开销统称为诸费用（諸費用）。外国人和日本人一样计算，大致是房价的5–10%。

项目	承担方	费率 / 金额	说明
中介手续费	买方（卖方为个人时）	房价的3% + 6万日元（另加10%消费税）	法定上限。分两次支付，签约时50%，交割时50%
印纸税	买方	约5,000–60,000日元	合同贴花的定额税。5,000万日元的合同为3万日元
登录免许税（移転登記）	买方（经司法书士）	土地转移2.0% / 建筑转移2.0%（二手）或0.4%（新建）/ 抵押权设定0.4%	新建住宅建筑部分0.4%等减免税率经常适用
司法书士报酬	买方	约10万–20万日元	制作并提交登记文件
贷款相关费用	买方	约10万–30万日元以上	含保证公司手续费（通常为贷款额的1–2%）、贷款手续费、转账费
不动产取得税（取得税）	买方（购后）	评估价值的约3–4%	都道府县征收的一次性税，交易完成半年左右才寄来缴款通知
固定资产税（固定資産税）	所有者（每年）	评估价值的约1.4%	评估价值一般约为市价的60%
都市计划税（都市計画税）	所有者（每年）	评估价值的约0.3%	位于都市计划区域时适用，与固定资产税一并缴纳
管理费·修缮积立金	所有者（每月）	差异很大	公寓适用。东京中型房源示例为每月1.5万–3万日元

以一套3,000万日元（按2026年9月约100日元兑4.28元人民币计算，约合128万元人民币）的二手住宅为例：

• 中介费 90万日元（3%）
• 印纸税 3万日元
• 登录免许税 60万日元
• 司法书士报酬 10万日元
• 贷款相关费用 10万日元
• 不动产取得税 90万日元

合计约263万日元，相当于房价的8.8%。

买下之后每年要交的税，我们在日本房产税费指南里按项目拆开讲过。看房阶段读一遍，预算会准很多。

延伸阅读：日本房产税费指南

**要点：**外国人不会被多收税。但房价之外一定要另外准备5–10%。占大头的是中介费和登录免许税。

中国买家要额外留意的几件事

语言

合同和重要事项说明书都是日语。要求提供译本是你的权利，不主动要求通常就没有。

居留身份

买房不会带来签证，但签证类型基本决定了你能不能贷款。

税要在两边看

日本的税按日本人的标准交。同时，境外资产和境外所得在国内可能涉及申报义务，出租收益尤其需要留意。中日之间有税收协定和境外已纳税额抵免机制，但计算并不简单，建议找同时熟悉两边税制的专业人士。

交易习惯

日本的议价空间比国内小，但流程更依赖书面文件，重要事项说明是法定环节。想靠速度和气势压价，在这里基本不奏效。

常见问题

在日本买房能拿签证或永住吗？
不能。日本没有购房移民制度。买房与居留身份是两条完全独立的线，需要另外申请工作、经营管理或留学等资格。

人在国内可以直接买日本的房子吗？
可以，但需要委托日本境内的代理人签约、指定纳税管理人，登记时姓名要汉字与罗马字并列。更关键的是资金路径必须提前落实。

5万美元购汇额度能用来买日本的房子吗？
不能。境内个人购汇明确不得用于境外买房，这属于尚未开放的资本项目。拆分额度或借用亲友额度汇给同一收款方，会被列入"关注名单"，当年及之后两年不享有便利化额度，还可能面临非法套汇金额30%左右的罚款。

那中国买家实际是怎么完成付款的？
通行的做法是使用境外已有的合法资金，或通过合规的境外主体，或借助日本本地贷款把需要跨境的自有资金压到最小。具体安排因人而异，请在看房之前先与银行和专业顾问确认。

没有永住能在日本贷款吗？
可以，但有条件：理解日语、在日居住年限、20–30%首付，或者日本籍/永住担保人，通常至少要满足其中几项。骏河银行、永旺银行、东京之星银行有专门产品。

非居住者能从日本银行贷款吗？
比较难。银行给海外投资者的额度通常在六到七成，还款期25到35年，利率高于本地客户，而且对收入和资产的审核更严格。

买下之后每年要交多少？
固定资产税约为评估价值的1.4%，位于都市计划区域再加0.3%的都市计划税。公寓每月还有管理费和修缮积立金。评估价值一般约为市价的60%。

空置房（空き家）值得买吗？
价格确实低。但绝大多数需要大修，而且集中在租赁需求和转手可能性都很弱的地区。不把装修成本加进总价一起算，判断一定会偏。

写在最后

日本对外国买家是开放的：没有国籍限制，税制一视同仁，产权永久。需要提前做功课的不是日本的法律，而是两件事——资金怎么合规地过去，以及你的身份决定了能拿到什么样的贷款条件。这两件事先理清楚，再去看房，顺序才不会乱。

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日本政府机关与地方自治体的相关资料，绝大多数仅以日语公开。