东京中央区居住指南：银座、日本桥、筑地、月岛，以及外国买家最集中的湾岸塔楼

上海人听到"中央区"，脑子里出现的大概是南京西路加外滩：白天人挤人，晚上安静下来，住在里面的人其实不多。东京中央区（中央区）就是这个样子。银座是东京最贵的商业街，日本桥是日本银行总行和东京证券交易所所在的老金融中心，整个区面积只有约10平方公里，是23区里第三小的，常住人口192,008人（2026年9月1日，中央区政府住民基本台账）。

但有一点和上海市中心完全相反。中央区的人口在涨，一年增加了2,897人，而且90%以上的增量来自月岛、胜哄、晴海这片填海而成的湾岸塔楼区。同样是这片区域，2023年7月到2024年6月成交的1亿日元以上塔楼里，约三成买家是外国人。所以这篇文章会把"住在银座"这个印象和"中央区的人实际住在哪里"分开讲，再说清楚租金、交通，以及从国内过来最容易看错的几个地方。

先看重点

• 人口192,008人，近一半住在湾岸。 月岛地区（月岛、胜哄、晴海、佃）住了91,958人。银座本身的登记人口只有3,421人。
• 租金在23区里排前几位。 1LDK（一室一厅）平均约¥230,000（约9,900元，2026年9月6日汇率），是23区平均¥144,000的1.6倍。
• 9条地铁线穿过。 东京Metro银座线、丸之内线、日比谷线、东西线、半藏门线、有乐町线，都营浅草线、大江户线、新宿线。东京站八重洲口出来就是中央区。
• 外国买家最集中的区域。 月岛、晴海、胜哄1亿日元（约430万元）以上塔楼的一年成交里，外国人约占30%，其中54%拿到了日本本地银行贷款（Mansion Research调查）。
• 短板是绿地和灾害风险。 像样的公园只有滨离宫，湾岸是填海地，看房前必须查灾害地图。

中央区是什么样的地方

中央区分三大片，区政府的统计也按这三片来分。

片区	包含的街区	人口（2026年9月）	一句话
京桥地区	银座、筑地、八丁堀、新川	43,178人	百货、剧场和写字楼混在一起的市中心
日本桥地区	日本桥、人形町、滨町、茅场町	56,872人	从江户时代延续下来的老商业和金融中心
月岛地区	月岛、胜哄、晴海、佃	91,958人	填海地上的塔楼群，夹着老弄堂

拿上海对照，京桥地区像南京西路到淮海中路，日本桥地区像外滩加陆家嘴的老金融部分，月岛地区像前滩或北外滩的滨江高层住宅。拿北京对照，银座是王府井加国贸，日本桥是金融街。不同的是，这三片在东京走路20到30分钟就能串起来。

外国居民13,677人，占全区约7%。这里没有池袋那样的华人聚集区，但在银座、日本桥写字楼上班的外派人员，以及住在湾岸塔楼的外国家庭，这几年一直在增加。

分街区看

日本桥：东京的"外滩"

日本桥是江户时代五条官道的起点，今天日本的道路原点（0公里标）还嵌在日本桥的桥面上。日本银行总行、东京证券交易所在这里，三越和高岛屋两家百货总店隔街相望。老字号和新落成的再开发大楼挤在同一个街区，气质和外滩、南京东路一带很像。

真正住人的是东边的人形町和滨町。巷子里老馆子多，隅田川边的滨町公园就在旁边，带孩子的家庭也住得舒服。日本桥地区56,872人，大部分住在这几个东侧的居住街区。

银座：南京西路和淮海路合在一起

银座是东京的门面。香奈儿、路易威登、蒂芙尼的旗舰店，GINZA SIX、三越、和光沿着中央通排开，歌舞伎座和画廊也在这里。人流像南京西路，品牌密度像恒隆广场周边。

但真正"住在银座"的人非常少。银座的登记人口只有3,421人，住宅楼本来就少，有的那几栋租金远高于全区平均。想要银座生活圈又想租金说得过去，通常看隔壁的新富町、筑地、八丁堀，走到银座10分钟左右。

东京最贵的几个地段到底是哪里，我们在东京最贵的三个区域里单独比过，银座和其他核心区的差别一看就清楚。

筑地：市场搬走之后留下的街区

筑地批发市场2018年搬去了丰洲，但场外市场留了下来，每天早上游客和街坊挤在一起买海鲜。上海人会想到铜川路水产市场关掉之后，周边餐饮反而还在的那种感觉。这里有筑地本愿寺，还有圣路加国际医院，走到银座10分钟，位置对得起租金。人口9,251人，是个安静的住宅街区。

月岛、胜哄、晴海：中央区的人真正住的地方

中央区近一半人口住在这里。胜哄30,493人，晴海29,450人，月岛16,493人，佃15,046人。隅田川入海口的填海地上，40到50层的塔楼一排排立着，晴海还有把2020年东京奥运村改造成的大型社区"晴海FLAG"。过去一年中央区新增的2,897人里，2,691人来自这片。

生活感觉接近前滩或北外滩的滨江高层小区：楼下有超市和托儿所，江边有步道，坐大江户线或有乐町线10分钟左右到银座、东京站。另一面，月岛站周边的巷子里还保留着一整条文字烧（もんじゃ焼き）小店街，塔楼和老弄堂在同一个街区共存，是这片最有意思的地方。

和上海、北京放在一起看

项目	上海市中心 / 北京	东京中央区
顶级商业街	南京西路、淮海中路 / 王府井、国贸	银座
老金融中心	外滩 / 金融街	日本桥（日本银行、东京证交所）
滨水高层住区	前滩、北外滩 / 丽泽	月岛、胜哄、晴海塔楼
面积	黄浦区约20平方公里	约10平方公里，23区第三小
人口趋势	核心城区在减少	一年+2,897人，在增加
外国人买房	有购房资格限制	无国籍限制，无限购
大型公园	世纪公园 / 朝阳公园	只有滨离宫，规模小得多

关键差别在后三行。日本对外国人买房没有资格审查、没有限购限贷，这是国内买家到东京第一个问的问题，答案是"可以买，和日本人一样"。代价是中央区没有大公园，而且湾岸是填海地。

租金和房价

中央区的租金和港区、千代田区、涩谷区一起排在23区最前面。下面是各户型的平均月租。

户型	月租（日元）	说明
单间（Studio）	¥130,000	卧室和厨房在同一空间
1K	¥117,500	一间卧室，厨房独立
1LDK	¥230,000	一室一厅带厨房
2LDK	¥300,000	两室一厅带厨房
3LDK	¥400,000以上	三室一厅带厨房

同一时期东京23区整体平均，按SUUMO挂牌数据是1R ¥79,000、1K ¥89,000、1LDK ¥144,000（2026年1月，Wise整理，韩文）。中央区的1LDK是23区平均的1.6倍。单间比1K贵，是银座、日本桥的新建设计师公寓拉高了平均，实际挂牌价差距很大。

和国内不一样的是租房的钱怎么付。没有"押一付三"，押金（敷金）通常一到两个月，另外常有一个月不退还的礼金付给房东，再加中介费和保证公司费。初期费用按四到六个月租金准备比较稳。中央区的塔楼通常还有每月¥20,000到40,000的管理费另算，只看广告上的租金会算错。

1LDK、2LDK到底多大，先看东京公寓户型和面积详解。东京核心区的2LDK常常只有60平方米出头，比国内同样叫"两室"的小不少。

如果考虑买

中央区湾岸是外国买家最扎堆的地方。Mansion Research查了2023年7月到2024年6月月岛、晴海、胜哄1亿日元以上塔楼的77份产权转移登记，外国人约占30%。这些外国买家里54%拿到了日本本地金融机构的贷款，贷款的人平均贷了购房款的约79%（Mansion Research 2024年7月发布，日文）。外国人也没有买贵，每平方米单价和日本买家几乎一样。

中国籍在日本买房没有限制。要留意的是钱怎么过去：个人每年5万美元的购汇便利化额度不够付一套中央区塔楼的首付，实际操作上要提前规划资金路径。日本这边，买了之后每年有固定资产税和都市计划税。没有日本永住或日本收入的话，本地银行贷款门槛偏高，上面那个54%里多数是在日本有收入的买家。

中央区公寓的实际成交价在什么水平，看日本房价到底多少钱，按区域整理过。

交通：9条地铁线和东京站八重洲口

中央区没有JR山手线的站。但东京站八重洲口一侧就是中央区，新干线和JR主要线路走路就能坐。区内经过的线路如下。

线路	中央区内主要车站	适合去
东京Metro银座线	银座、京桥、日本桥、三越前	涩谷、浅草方向
东京Metro丸之内线	银座	新宿、池袋方向
东京Metro日比谷线	银座、东银座、筑地、八丁堀、人形町	六本木、惠比寿方向
东京Metro东西线	日本桥、茅场町	大手町、中野方向
东京Metro半藏门线	三越前、水天宫前	涩谷、押上方向
东京Metro有乐町线	银座一丁目、新富町、月岛	从湾岸去有乐町、池袋
都营浅草线	东银座、日本桥、人形町	直达羽田、成田
都营大江户线	筑地市场、胜哄、月岛	从湾岸去六本木、新宿
都营新宿线	马喰横山、滨町	新宿方向
JR京叶线、总武快速线	八丁堀、新日本桥、马喰町	千叶方向

晴海离地铁站远，主要靠东京BRT（往新桥）和都营巴士。骑车到银座10分钟，骑车通勤很常见。和上海比，最大的区别是区内几乎任何地方走10分钟都有地铁站。

生活配套：购物、医院、学校、公园

购物和吃饭。 从银座百货到筑地场外市场再到月岛文字烧街，跨度很大。米其林餐厅集中在银座，日常买菜靠塔楼楼下的超市和人形町、八丁堀的商店街。中国食材要去池袋或上野，但银座、日本桥的百货地下食品馆能买到基本的调料。

医院。 筑地旁边的明石町有圣路加国际医院，接待外国患者经验丰富，是外派家庭选中央区的原因之一。

学校。 有区立中小学，晴海FLAG配套新建了学校。国际学校区内不多，一般去港区或江东区上学。

公园。 滨离宫恩赐庭园是最大的绿地，隅田川沿岸步道和晴海码头公园是散步路线。春天东京站前的八重洲樱花通很有名。精工博物馆银座、中央区立日本桥图书馆这些文化设施走路就到。

优点和缺点

优点

• 银座、日本桥、东京站都在步行圈，市中心通勤15分钟内搞定。
• 9条地铁线穿过，去东京任何地方最多换一次。
• 湾岸塔楼楼下有超市和托儿所，物业管理到位。
• 人口在涨的核心区，租客需求稳，资产保值。
• 有圣路加国际医院这样习惯接待外国人的医疗机构。

缺点

• 租金是23区平均的1.6倍，同样预算在世田谷区能租大得多的房子。
• 大公园只有滨离宫，没有世纪公园那种规模的绿地。
• 月岛、晴海是填海地，地震液化和海啸灾害地图必须先查。
• 晴海部分地段走到地铁站超过15分钟，很依赖巴士。
• 银座、日本桥周末和晚上游客多，邻里氛围偏淡。

考虑湾岸的话，先读东京海啸灾害地图和防灾指南。中央区政府公开的灾害地图上能查到月岛、晴海的浸水想定区域。

常见问题

中央区适合中国人住吗？
没有华人商圈，但在银座、日本桥上班的外派人员和住湾岸塔楼的家庭里，中国家庭不少。去池袋、上野买中国食材地铁30分钟左右，很多人周末集中采购。

真的能住在银座吗？
能，但房源极少而且贵。银座登记人口只有3,421人。想要走路到银座，看新富町、筑地、八丁堀、京桥更现实。

月岛、晴海的塔楼安全吗？
楼本身是最新的抗震、免震结构，抗震没问题。问题在地。填海地有液化和浸水风险，先查区政府的灾害地图，楼层越高也要考虑停电时电梯的问题。

中央区的租金和上海比怎么样？
1LDK平均¥230,000约合9,900元。押金一到两个月，不用押一付三，一次性拿出的钱比上海少。但有礼金、管理费，两年一次的更新费。

适合带孩子住吗？
湾岸有托儿所和新建学校，年轻家庭多。国际学校要去区外，大公园少，这两点要接受。

在中央区找房

E-Housing每天更新包括中央区在内的东京全域对外国人开放的房源。可以用中文咨询，从湾岸塔楼到日本桥巷子里的公寓，按预算一起找。

• 租房去东京租房搜索，筛选中央区。
• 考虑买房的话联系东京购房咨询，先从能不能贷款查起。

文中引用的中央区政府人口统计（中央区人口·世带数，2026年9月1日）和Mansion Research调查均为日文资料。